中國網(wǎng)財經(jīng)12月27日訊 12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會(huì )議在北京召開(kāi)。會(huì )議對2024年4大板塊的重點(diǎn)任務(wù)進(jìn)行了盤(pán)點(diǎn)，提出了2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現積極變化。會(huì )議還明確了2025年全國住建工作的五項重點(diǎn)任務(wù)。
專(zhuān)家在接受中國網(wǎng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，2025年，持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩是重中之重，樂(lè )觀(guān)情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實(shí)，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國商品房銷(xiāo)售面積或可實(shí)現止跌。
2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現積極變化
會(huì )議指出，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現積極變化。
10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續2個(gè)月同比、環(huán)比雙增長(cháng)；保交房攻堅戰完成既定目標，已交付住房338萬(wàn)套；地級及以上城市全部建立房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，“白名單”項目擴圍增效；主要大中城市編制實(shí)施2024年住房發(fā)展年度計劃；城中村改造擴圍至300多個(gè)城市，實(shí)施城中村改造項目1790個(gè)，建設籌集安置住房161.7萬(wàn)套，改造城市危舊房7.4萬(wàn)套(間)；建設籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房共計172萬(wàn)套(間)；支持全國2050萬(wàn)繳存人提取住房公積金2402億元用于支付房租，通過(guò)試點(diǎn)累計100多萬(wàn)名靈活就業(yè)人員納入制度覆蓋范圍。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極變化，并不是交易量穩定單維度的考核，而是多重目標的實(shí)現?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
在李宇嘉看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極變化既體現在市場(chǎng)止跌回穩，也體現在防風(fēng)險，既有需求端降門(mén)檻等傳統紓困措施，也有白名單機制、城中村改造等紓困創(chuàng )新模式，既有傳統模式穩市場(chǎng)，也需要新模式……
此外，會(huì )議上還提出，好房子建設有序推進(jìn)，舉辦中國建筑科技展，集中展出167項數字化、工業(yè)化、智能化發(fā)展的新成果、新技術(shù)、新應用，重點(diǎn)展示新建好房子、舊改好房子樣板。發(fā)布《好住房技術(shù)導則》，引導房企積極建設好房子。
“這是未來(lái)住房發(fā)展增量空間的重要內容?！崩钣罴握J為，2024年，住建部一直在探索好房子的技術(shù)指標，建設導則等，目前取得了積極的進(jìn)展，基礎制度和標準初步形成。下一步將在各地落地，滿(mǎn)足最廣泛群體的改善型住房需求。
2025年“止跌回穩”仍排任務(wù)首位
本次會(huì )議明確了2025年全國住建工作的五項重點(diǎn)任務(wù)，分別為持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩，推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實(shí)施城市更新，打造“中國建造”升級版和建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。
值得一提的是，“持續用力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”位居五大任務(wù)之首。
具體來(lái)看，會(huì )議從供需兩方面明確了具體舉措發(fā)力穩住樓市。需求方面，會(huì )議強調要把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項存量政策和增量政策堅決落實(shí)到位。
大力支持剛性和改善性住房需求。中指研究院政策研究總監陳文靜預計，核心城市限制性政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，北上深繼續放松限購政策；降低房貸利率、核心城市降低首付比例、降低交易稅費等均具備空間。
有效發(fā)揮住房公積金支持作用。據中指監測，2024年各地出臺公積金相關(guān)政策超400條，從提高貸款額度上限、支持支付首付款、延長(cháng)還款期限、優(yōu)化套數認定等方面進(jìn)行優(yōu)化調整，其中，針對多孩家庭提高貸款額度上限是多城公積金政策的側重點(diǎn)之一。
“此次會(huì )議，關(guān)于住房公積金的提法被明顯單列，意味著(zhù) 2025 年住房公積金的政策會(huì )持續發(fā)力，是各地要明確的重點(diǎn)方向?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)指出。
“如各地繼續提高公積金貸款額度、延長(cháng)貸款期限等，多孩家庭、人才等人群的支持力度或更大?！痹陉愇撵o看來(lái)，全國層面降低公積金貸款利率也存在一定預期。
加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬(wàn)套的基礎上繼續擴大城中村改造規模。
“2025年城中村改造的配套政策有望繼續完善，加快城中村改造節奏?！标愇撵o談到，“隨著(zhù)各項配套政策跟進(jìn)落實(shí)，貨幣化安置城中村改造或將在2025年新房銷(xiāo)售中發(fā)揮實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)作用，將是促進(jìn)新房銷(xiāo)售止跌回穩的關(guān)鍵舉措之一?！?/span>
記者了解到，近期部分城市已通過(guò)城中村改造專(zhuān)項借款、房票安置結合的方式，實(shí)現了較好的新房銷(xiāo)售去化，如鄭州。
供給方面，本次會(huì )議繼續強調商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，重點(diǎn)提及要增加保障房供給。
從政策強調的排序來(lái)看，嚴躍進(jìn)認為，商品房的工作要比保障房的工作更需要重視。他還指出，商品房的工作也發(fā)生了重大變化，從增量轉向了存量。
展望2025年，陳文靜認為應完善存量商品房收儲政策。在收購主體、收購價(jià)格和住房用途方面給予城市政府更大自主權。同時(shí)，多措并舉盤(pán)活商辦用房，存量商辦用房轉為租賃房或是重要方向。
此外，陳文靜還表示落實(shí)專(zhuān)項債收購存量閑置土地政策，繼續完善相關(guān)配套政策，加速推動(dòng)土地“去庫存”，改善市場(chǎng)供求關(guān)系及企業(yè)資金狀況也將是供給端明年的重點(diǎn)工作之一。
推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
本次會(huì )議還明確了推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的五個(gè)方面，包括：一是加快發(fā)展保障性住房，增加改善性住房特別是好房子供給；二是建立“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機制；三是有力有序推行現房銷(xiāo)售，優(yōu)化預售資金監管；四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度；五是完善房地產(chǎn)全過(guò)程監管。
“2024年對于改善型需求，更多從需求端或購房端入手。但此次會(huì )議比較明確提及改善性住房的供給，尤其是和好房子進(jìn)行結合?！痹趪儡S進(jìn)看來(lái)，完善住房供應體系是房地產(chǎn)發(fā)展新模式5項工作的首要內容。相關(guān)房企應積極研究一系列涉及改善型住房的拿地和開(kāi)發(fā)投資等內容，持續優(yōu)化產(chǎn)品設計。
值得一提的是，根據中指研究院監測，目前全國已有多地在新供應地塊中持續優(yōu)化容積率和計容規則，引導和鼓勵房企打造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，提升購房者居住體驗。
陳文靜預計后續將有更多城市繼續優(yōu)化供給端政策，為“好房子”供給提供支持。而“好房子”不斷放量，也有望進(jìn)一步引導改善性住房需求釋放，促進(jìn)市場(chǎng)修復。
“未來(lái)商品房和保障房都要以需定供?！睂τ谕苿?dòng)建立“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)新機制，李宇嘉認為，目的是摸清底數(有多少房、有多少人)厘清需求，這樣供應出來(lái)的房子才不會(huì )過(guò)剩。
展望2025年，根據“中國房地產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測算，中性情形下，陳文靜預計2025年全國商品房銷(xiāo)售面積同比小幅下降；樂(lè )觀(guān)情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實(shí)，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國商品房銷(xiāo)售面積或可實(shí)現止跌。(作者：譚夢(mèng)桐)
