近年來(lái)，各地認真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，聚焦為民、便民、安民，扎實(shí)推進(jìn)城鎮老舊小區改造，提升老舊小區居住環(huán)境、設施條件和服務(wù)功能，解決了一批群眾急難愁盼問(wèn)題，取得積極成效。特別是北京市石景山區、河北省保定市、浙江省寧波市、安徽省滁州市、福建省福州市、山東省青島市、廣東省深圳市、重慶市永川區、新疆維吾爾自治區烏魯木齊市等城市（區），圍繞城鎮老舊小區改造“三個(gè)革命”（“樓道革命”“環(huán)境革命”“管理革命”），在著(zhù)力補齊設施和服務(wù)短板、強化項目管理確保質(zhì)量效果、多渠道籌措改造資金、黨建引領(lǐng)共建共治共享等方面真抓實(shí)干、攻堅克難，工作取得了明顯成效。
住房和城鄉建設部總結其經(jīng)驗做法，形成《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單（第七批）》，于近日印發(fā)，供各地結合實(shí)際學(xué)習借鑒。
摘自 《中國建設報》 2023.06.13
序號 政策機制 主要舉措 具體做法
一、精準確定改造內容、著(zhù)力補齊設施和服務(wù)短板
（一）建立“先體檢、后改造”工作機制 1.北京市石景山區依據建筑本體空間、小區規劃與環(huán)境狀況、小區基礎設施等7個(gè)一級指標、26個(gè)二級指標、55個(gè)三級指標構成的老舊小區宜居性評價(jià)指標體系，對小區進(jìn)行多維度、全壽命周期評價(jià)，對老舊小區設施及服務(wù)等情況整體打分排序，為制定改造計劃、改造方案提供參考。建立責任設計師制度，全區9個(gè)街道全部選聘由首席設計師牽頭的責任設計師團隊，推行改造項目“居民點(diǎn)單”，責任設計師“把脈開(kāi)方”，做到“一小區一策”，開(kāi)展“沉浸式”小區設計。
2.安徽省滁州市堅持體檢先行，組織安徽建筑大學(xué)組建技術(shù)服務(wù)團隊，系統梳理老舊片區存在的問(wèn)題和短板，并利用微信小程序廣泛動(dòng)員居民參與體檢問(wèn)卷，充分吸取群眾意見(jiàn)，撰寫(xiě)城市體檢報告。根據體檢結果，圍繞老舊小區安全質(zhì)量隱患、社區功能短板、長(cháng)效管理等問(wèn)題，科學(xué)謀劃年度改造項目，靶向確定改造內容。
（二）完善“一老一小”服務(wù)設施 1.廣東省深圳市在改造中推進(jìn)適兒化、適老化改造，吸引社會(huì )力量投資參與“一老一小”等服務(wù)配套設施建設，有效促進(jìn)老舊小區“一老一小”服務(wù)能力擴容，為實(shí)現“幼有善育”“老有頤養”目標提供有力支撐。例如：福田區益田村小區改造項目增設長(cháng)者食堂，吸引社會(huì )養老專(zhuān)業(yè)機構投資530萬(wàn)元改造頤養中心工程，與醫療機構合作打造“醫養結合”養老模式；增設占地面積約2500平方米的兒童友好樂(lè )園，配備多類(lèi)型安全的兒童游樂(lè )設施。
2.北京市石景山區引導物業(yè)公司結合改造，通過(guò)線(xiàn)上線(xiàn)下方式延伸提供居家養老、助餐、超市生鮮售賣(mài)等服務(wù)。例如，古城南路西小區改造中，將原有自行車(chē)棚提升改造為居民服務(wù)中心，以及可供電動(dòng)自行車(chē)充電、配備智能消防系統的車(chē)棚，同時(shí)合理增設了老年餐桌、便民菜站等便民服務(wù)設施，為居民提供助餐、理發(fā)等便民服務(wù)。
（二）完善“一老一小”服務(wù)設施 3.深圳市多措并舉推動(dòng)既有住宅加裝電梯工作，有效緩解“懸空老人”下樓難等問(wèn)題。2022年，全市加裝電梯207臺，較上一年增加了107%。一是明確政府補貼標準，按照加梯樓層數的不同，給予最高35萬(wàn)元/臺的政府補貼，2022年下達加梯補貼15864萬(wàn)元，有效降低居民加梯成本近50%。二是搭建“2+3+X”溝通平臺，統一加梯意愿。以街道辦事處、社區工作站為核心，統籌實(shí)施主體、設計、施工企業(yè)三方主體，聯(lián)系人大代表、政協(xié)委員、黨員代表、志愿者等多方人士參與，搭建議事協(xié)商調解平臺，有效解決業(yè)主意愿難統一的問(wèn)題。三是引入第三方機構，提供“一站式”服務(wù)。設立加裝電梯服務(wù)機構庫，由設計單位等機構提供方案設計、代辦審批、安裝施工、運營(yíng)維護、申領(lǐng)補貼等全流程服務(wù)，讓居民辦事“少跑腿”甚至“不跑腿”。
（三）推進(jìn)連片聯(lián)動(dòng)改造 1.重慶市永川區秉承“設計引領(lǐng)、串點(diǎn)成線(xiàn)、連線(xiàn)成片、整體提升”理念，將零散小區整合成片區統籌推進(jìn)改造，推動(dòng)社區公共服務(wù)設施共建共享，著(zhù)力解決“一老一小”、電梯、停車(chē)、醫療衛生、便民商貿等服務(wù)供給不足問(wèn)題，引入社區商業(yè)業(yè)態(tài)，構建“10分鐘生活圈”。
2.新疆維吾爾自治區烏魯木齊市開(kāi)展獨棟院落連片改造，打通圍墻隔斷，實(shí)現資源整合，優(yōu)化交通微循環(huán)和居住空間布局。例如：天山區前進(jìn)街光華路片區共13棟多層住宅，原屬于12個(gè)封閉院落，改造中打通12個(gè)院落的圍墻，整合成一個(gè)片區，將騰挪出的空間用于建設停車(chē)位、綠地、兒童游樂(lè )區、健身設施等，滿(mǎn)足居民生活需求。
3.安徽省滁州市來(lái)安縣回收公司片區改造項目改造增設衛生服務(wù)站等公共衛生設施3個(gè)，綜合超市、便民市場(chǎng)、便利店、幼兒園、托育點(diǎn)、老年食堂各1個(gè)，改造后該片區形成集醫、食、行、文、娛為一體的“5分鐘居家服務(wù)圈”。
（一）統籌專(zhuān)項改造“綜合改一次” 1.重慶市永川區各部門(mén)、單位共享老舊小區改造項目?jì)鋷?、年度?shí)施計劃與專(zhuān)項工程項目信息，聯(lián)合排查確定與城鎮老舊小區改造項目同步實(shí)施的管線(xiàn)改造和設施增補工程，做到規劃設計、資金使用、項目實(shí)施“全流程統籌”，形成政策資金合力。例如：三河匯碧片區老舊小區改造項目統籌住房和城鄉建設、經(jīng)濟信息、城市管理、水利、生態(tài)環(huán)境、專(zhuān)營(yíng)單位等部門(mén)單位計劃、資金，將棚戶(hù)區改造、水環(huán)境治理、管網(wǎng)升級改造等與城鎮老舊小區改造同步實(shí)施，形成1+1>2的效果，改造后三河匯碧片區成為了碧波蕩漾、岸綠景美、休閑娛樂(lè )的熱門(mén)網(wǎng)紅打卡地。
二、強化項目管理，確保質(zhì)量效果
（一）統籌專(zhuān)項改造“綜合改一次” 2.浙江省寧波市推進(jìn)雨污分流、養老、垃圾分類(lèi)、智慧安防設施等使用財政資金、涉及小區的各專(zhuān)項工程與城鎮老舊小區改造同步實(shí)施，將相關(guān)專(zhuān)項工程納入城鎮老舊小區改造項目的建設管理體系，建立項目立項、招投標、開(kāi)工、完工等關(guān)鍵環(huán)節分階段考核機制，實(shí)行城鎮老舊小區改造和專(zhuān)項工程建設規劃、審批、設計、施工、交付“五同步”。例如：浙江省寧波市鄞州區丹鳳紫鵑小區項目謀劃階段就通盤(pán)考慮區塊品質(zhì)同步提升，在設計方案綜合老舊小區改造、小區外道路綜合整治、小區旁塘河整治、小區內小學(xué)“最美放學(xué)路”改造等專(zhuān)項工程實(shí)施需求，統籌開(kāi)展規劃設計，形成系統全面的工程實(shí)施藍圖。
（二）優(yōu)化項目審批流程 1.山東省青島市建立老舊小區改造項目聯(lián)合審查機制，由轄區老舊小區改造工作牽頭單位組織發(fā)展改革、財政、自然資源和規劃、城市管理等部門(mén)，結合小區狀況和居民需求，對改造內容、規劃設計、投資概算、資金來(lái)源及物業(yè)管理情況進(jìn)行審查，在《聯(lián)合審查表》上一次性確認蓋章后即可完成審批，壓縮審批時(shí)間約15天。萊西市將35個(gè)老舊小區的供氣設施改造、26個(gè)老舊小區的供熱設施改造打包立項，審批時(shí)限由35天減少為2天。
2.新疆維吾爾自治區烏魯木齊市建立項目聯(lián)合審查制度，由市級各部門(mén)對老舊小區改造項目可行性研究報告、初步設計方案進(jìn)行聯(lián)合審查，加快項目相關(guān)建設手續審批；對城鎮老舊小區改造項目實(shí)行網(wǎng)上審批，3—5日便可辦完開(kāi)工手續，審批時(shí)限在法定時(shí)限基礎上縮減70%。
（三）完善改造項目推進(jìn)機制
1.浙江省寧波市推行項目全過(guò)程咨詢(xún)管理制度，聘請專(zhuān)業(yè)機構作為全過(guò)程咨詢(xún)服務(wù)單位，全面承擔方案設計、立項審批、合同管理等各個(gè)階段的管理工作，全過(guò)程咨詢(xún)服務(wù)單位在現場(chǎng)派駐各類(lèi)管理人員，與街道、社區定期召開(kāi)工程管理例會(huì )，各參建單位、相關(guān)部門(mén)協(xié)調共商，實(shí)現老舊小區改造和專(zhuān)項工程政策協(xié)調、施工協(xié)作、規范執行、工序安排等方面協(xié)同有序管理。
2.河北省保定市在施工現場(chǎng)增設主材料展示柜、回音壁、意見(jiàn)箱，擺放防水、道路鋪設、管線(xiàn)埋設等工藝模型，讓居民直觀(guān)地了解老舊小區改造工程標準、施工工藝、選材。建立由社區書(shū)記擔任首席接訴即辦師，施工負責人員、設計負責人員、監理負責人員、住房和城鄉建設部門(mén)巡視員、街道監督聯(lián)絡(luò )員、社區監督員、黨小組監督員、物業(yè)監督員、居民監督員為組成人員的“一師九員”工程監
（三）完善改造項目推進(jìn)機制
督小組，共同監督改造施工質(zhì)量、進(jìn)度和安全。每周六，由首席接訴即辦師組織監督小組召開(kāi)對接懇談會(huì )，總結本周改造施工情況，回應解決居民提出的問(wèn)題。2022年，全市通過(guò)對接懇談會(huì )協(xié)調和處理施工、監理、設計類(lèi)問(wèn)題1380余件，打破了居民與施工、監理、設計單位溝通壁壘，贏(yíng)得了群眾對改造工作的理解與支持。
3.北京市石景山區完善老舊小區專(zhuān)業(yè)管線(xiàn)改造統籌實(shí)施機制，由改造項目實(shí)施主體組織各專(zhuān)營(yíng)單位按照“七個(gè)一”模式統籌各類(lèi)管線(xiàn)施工，即“一個(gè)各類(lèi)管線(xiàn)改造實(shí)施方案、一次資金批復、一次施工改造、一個(gè)勘察單位、一個(gè)設計單位、一個(gè)施工總承包單位、一個(gè)監理單位”，做到各類(lèi)市政專(zhuān)業(yè)管線(xiàn)只改一次、一次到位，降低改造成本、提升改造質(zhì)量。
三、多渠道籌措資金、強化資金保障
（一）引入社會(huì )力量以市場(chǎng)化方式參與 1.北京市石景山區按照“微利可持續”原則，積極拓展吸引社會(huì )資本以市場(chǎng)化方式參與改造路徑，初步形成“首開(kāi)經(jīng)驗”“魯谷模式”2種模式，為北京市探索引入社會(huì )資本參與改造提供了有力支撐，推動(dòng)全市試點(diǎn)項目從2020年的6個(gè)擴大到2022年的41個(gè)、涉及12個(gè)區，社會(huì )資本投資約8億元。其中，“首開(kāi)經(jīng)驗”是區政府與市區屬?lài)蠛献魍七M(jìn)的“區企合作”模式，借助企業(yè)搭建的投融資平臺及建管一體化、專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢，以“非經(jīng)資產(chǎn)管理運營(yíng)平臺+專(zhuān)業(yè)施工+專(zhuān)業(yè)管理”的全鏈條運作機制，助力改造項目落地實(shí)施?！棒敼饶Ｊ健笔菍俚亟值雷鳛閷?shí)施主體引入社會(huì )資本的“街區改造”模式，通過(guò)“投資+建設+運營(yíng)”“一體化招標”引入社會(huì )資本對老舊小區“面子+里子”“硬件+軟件”一攬子改造，增加養老服務(wù)驛站、社區食堂等適老化設施，新建立體停車(chē)設施緩解停車(chē)難問(wèn)題；“一本賬統籌”小區內停車(chē)、配套空間運營(yíng)、廣告、社區運營(yíng)增值服務(wù)收益及施工利潤，確保社會(huì )資本微利可持續，實(shí)現工程改造、物業(yè)管理、社區治理“一盤(pán)棋治理”，確保改造工作“一張藍圖繪到底”。
2.福建省福州市積極培育規?；\營(yíng)實(shí)施主體，探索由實(shí)施運營(yíng)主體實(shí)施老舊小區改造項目，為金融機構提供清晰明確的支持對象。鼓樓區區屬?lài)笈c福州工業(yè)園區集團有限公司成立項目公司，靈活運用金融工具，爭取國開(kāi)行福建分行項目貸款5億元。引進(jìn)社會(huì )資本通過(guò)“投融資+建設+運營(yíng)”模式，有效盤(pán)活閑置資產(chǎn)作為前期投融資來(lái)源，將運營(yíng)管理期延長(cháng)至25年，通過(guò)物流快遞設施、停車(chē)場(chǎng)、道閘廣告欄等公共基礎設施配套運營(yíng)收益收回投資成本。
（二）落實(shí)管線(xiàn)專(zhuān)營(yíng)單位責任 1.河北省保定市組建水暖電氣信改造工作專(zhuān)班集中辦公，統籌老舊小區改造與專(zhuān)營(yíng)設施協(xié)同改造，協(xié)調專(zhuān)營(yíng)單位同步制定、同步實(shí)施相關(guān)專(zhuān)項設施改造增設計劃，明確各專(zhuān)營(yíng)設施出資責任，由政府負責管道開(kāi)挖回填等土建費用，專(zhuān)營(yíng)單位負責管線(xiàn)設施遷移更換；2022年全市改造投入資金20.57億元，其中各管線(xiàn)專(zhuān)營(yíng)單位共出資7.55億元。
2.重慶市采取單位改造、合作出資、以獎代補、稅費減免、合作申報等方式，引導管線(xiàn)專(zhuān)營(yíng)單位履行出資責任。例如：永川區北山片區改造中，協(xié)調管線(xiàn)單位參與改造前現場(chǎng)踏勘、排查管網(wǎng)老化情況，出資參與片區燃氣、供水、架空線(xiàn)等管線(xiàn)改造升級；2022年專(zhuān)營(yíng)單位出資約5000萬(wàn)元，用于改造老舊小區水電氣信等內容。
（三）引導小區居民出資 1.山東省青島市按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”原則落實(shí)居民出資責任，2022年全市居民出資5000余萬(wàn)元，參與小區公共區域改造及戶(hù)內家具家電購置、裝修等。例如：膠州市實(shí)施改造小區居民更換空調1300余臺，安裝電熱水器9000余臺。西海岸新區將居民出資與改造標準掛鉤，圍繞參與率、支持率、出資率、物業(yè)覆蓋率等指標競爭選定優(yōu)先改造小區，引導居民出資410萬(wàn)元。平度市引導居民按照建筑面積每平方米10元標準出資參與外墻保溫改造。
2.重慶市永川區引導居民通過(guò)直接出資、提取住房公積金、使用住宅專(zhuān)項維修資金等方式參與戶(hù)外戶(hù)內改造。例如：石油匯碧苑片區改造項目居民出資210萬(wàn)元用于加裝6部電梯，禹泊苑項目居民提取住房公積金20萬(wàn)元用于加裝電梯，萱花新苑小區外墻滲水維修使用住宅專(zhuān)項維修資金約9萬(wàn)元。
3.福建省福州市鼓樓區設立老舊小區共建基金，由小區全體業(yè)主按房屋面積每平方米最低5元的標準一次性繳存，作為改造工程質(zhì)保到期后維護費用，資金使用、收益管理公開(kāi)透明、接受小區業(yè)主監督。截至目前，鼓樓區2022年改造的230個(gè)小區中已有204個(gè)小區100%完成收繳，繳費率達96.32%。
四、強化黨建引領(lǐng)、實(shí)現共建共治共享
（一）強化黨建引領(lǐng) 1.浙江省寧波市要求黨員要占小區業(yè)委會(huì )成員一定比例，同步開(kāi)展機關(guān)事業(yè)單位黨員到居住地社區“報到”參與小區治理，全市改造的155個(gè)老舊小區均成立了黨組織，黨員帶頭當好改造政策宣傳員、議事協(xié)調員、質(zhì)量監督員和進(jìn)度聯(lián)絡(luò )員，讓群眾真切感受到“組織在身邊、身邊有黨員”。
2.廣東省深圳市90%以上的老舊小區成立黨支部，搭建小區黨支部主導的公共事務(wù)協(xié)商議事平臺，建立“群眾提議、支部動(dòng)議、業(yè)委會(huì )審議、物業(yè)或第三方企業(yè)執行、監委會(huì )監督、群眾評議”的老舊小區改造運作和管理模式，有力保障改造工作的順利推進(jìn)。
3.重慶市永川區以小區為單位成立黨支部，推動(dòng)全區約7300名在職黨員回老舊小區黨支部報到，并量身定制工作清單。每名在職黨員結合自身特長(cháng)至少認領(lǐng)一類(lèi)志愿服務(wù)崗，由小區黨支部統籌開(kāi)展志愿問(wèn)診、法律講壇等服務(wù)，同時(shí)深入樓棟，清掃樓道、搬運雜物、清理飛線(xiàn)，用實(shí)際行動(dòng)助力小區改造及治理。
（二）發(fā)揮小區居民主體作用 1.河北省保定市在全省率先建立征求民意達到3個(gè)80%的標準，即80%以上居民同意改造的小區方可納入改造計劃、改造方案經(jīng)80%以上居民同意方可開(kāi)工、居民滿(mǎn)意度達到80%以上方可竣工驗收；2022年全市通過(guò)菜單式表格、三上三下征求居民意愿36981份，組織街道社區監督員、居民監督員等組成的工程監督小組協(xié)調處理設計、施工、監理類(lèi)問(wèn)題1380余件，287個(gè)改造項目完工后居民滿(mǎn)意度全部達到85%以上。
2.重慶市永川區發(fā)揮專(zhuān)業(yè)人員作用，依托西部職教基地人才優(yōu)勢，從區內17所職教院校遴選近百名設計師、工程師和藝術(shù)家深入社區，幫助項目業(yè)主、設計單位、居民了解掌握改造的政策、內容、方法等，設計多套改造效果比對方案，輔導居民有效參與改造。
（三）加強改造后長(cháng)效管理 1.北京市石景山區堅持改管并重、以改促管，通過(guò)居民出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、產(chǎn)權單位籌一點(diǎn)、補建設施收益一點(diǎn)等渠道解決物業(yè)管理資金不足難題，2022年列入改造范圍的90個(gè)老舊小區中，業(yè)委會(huì )（物管會(huì )）與物業(yè)服務(wù)覆蓋率均近100%。
2.安徽省滁州市結合“紅色物業(yè)”建設，加強老舊小區物業(yè)管理，對無(wú)物業(yè)管理的老舊小區，通過(guò)“集中打捆”“就近打包”等方式引入專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，對已進(jìn)駐物業(yè)服務(wù)的，推動(dòng)服務(wù)達標升級，滿(mǎn)足居民高品質(zhì)需求，全市改造后小區物業(yè)管理覆蓋率100%，物業(yè)費交費率達到90%以上。
