習近平總書(shū)記強調，人民群眾對實(shí)現住有所居充滿(mǎn)期待，我們必須下更大決心、花更大氣力解決好住房發(fā)展中存在的各種問(wèn)題。中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出：“支持剛性和改善性住房需求”“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡”。

  當前，如何更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求？怎樣理解房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展模式？確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展，重點(diǎn)要從哪些方面發(fā)力？記者進(jìn)行了采訪(fǎng)。

  我國房地產(chǎn)業(yè)規模大、鏈條長(cháng)、涉及面廣，增加值占GDP比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%，是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款，占全部貸款余額的39%，對于金融穩定具有重要影響，是外溢性較強、具有系統重要性的行業(yè)。

  中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉認為，從經(jīng)濟維度看，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展對于著(zhù)力擴大國內需求、有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險、穩住宏觀(guān)經(jīng)濟大盤(pán)具有重要意義；從社會(huì )維度看，它關(guān)系人民安居樂(lè )業(yè)、社會(huì )和諧穩定，“一個(gè)穩定的、沒(méi)有大起大落的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于形成穩定的住房預期，更好提振社會(huì )信心”。

  支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策，部分城市可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限，推進(jìn)保交樓專(zhuān)項借款盡快全面落到項目……2021年下半年以來(lái)，多部門(mén)出臺稅收、金融等政策，降低居民購房成本，支持剛性和改善性住房需求，效果逐步顯現。貝殼研究院數據顯示，今年1月上旬，二手房市場(chǎng)的先行指標出現明顯回升。

  多位受訪(fǎng)專(zhuān)家認為，做好今年房地產(chǎn)工作，可以從供給端、需求端等方面更多發(fā)力，進(jìn)一步改善行業(yè)資產(chǎn)負債狀況，引導市場(chǎng)預期和信心回暖。

  優(yōu)供給?！耙鷮?shí)做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側結構性改革，優(yōu)化供給主體、供給產(chǎn)品、供給規模、供給節奏，努力保持供需基本平衡、結構基本合理、價(jià)格基本穩定，同經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展相協(xié)調、同住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調?！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)科學(xué)研究院院長(cháng)嚴榮認為，在優(yōu)供給的同時(shí)，還要提品質(zhì)，推廣住房全生命周期管理理念，不斷提高住房建造和維護質(zhì)量。

  穩需求。我國城鎮化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長(cháng)虞曉芬建議，要因城施策，在“房住不炒”前提下，優(yōu)化部分城市限制性政策，合理釋放住房消費潛力；支持個(gè)人住房貸款合理需求，加大住房公積金支持力度，完善以小換大、以舊換新稅收支持政策；結合落實(shí)生育政策、人才政策等，解決好青年人等住房問(wèn)題；鼓勵加大保障性租賃住房供給，發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)。

  防風(fēng)險。住房和城鄉建設部有關(guān)負責人表示，要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解風(fēng)險?！耙活^”抓出險房企，一方面幫助企業(yè)自救，另一方面依法依規處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責的追責，不讓違法違規者“金蟬脫殼”，不讓損害群眾利益的行為蒙混過(guò)關(guān)。切實(shí)維護購房人合法權益，做好保交樓工作?！耙活^”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國企、民企改善資產(chǎn)負債狀況。虞曉芬建議，從中長(cháng)期來(lái)看，還要完善項目全生命周期風(fēng)險排查、市場(chǎng)風(fēng)險預警、預售資金監管等機制。

  今年，住房和城鄉建設部將會(huì )同有關(guān)部門(mén)依法查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域違法違規行為，營(yíng)造誠信守法、風(fēng)清氣正的市場(chǎng)環(huán)境，讓人民群眾放心購房、放心租房。

  新時(shí)代十年，我國住房供應規模持續增加，商品住宅銷(xiāo)售面積累計超132億平方米，是上一個(gè)十年的2.2倍；城鎮居民人均住房建筑面積由2012年的32.9平方米，增至2021年的41平方米，更多百姓住有所居、安居宜居。

  然而，隨著(zhù)人口流動(dòng)日益活躍，人口向經(jīng)濟發(fā)達地區和城市群集聚趨勢明顯，新市民、青年人“買(mǎi)不起房、租不好房”的問(wèn)題比較突出；加之2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，居民住房改善性需求也比較旺盛。中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(cháng)租房市場(chǎng)建設。

  “新市民、青年人住房需求主要集中在租賃型住房需求和剛需型首套購房需求?；谶@一點(diǎn)，迫切需要在人口凈流入的大城市構建保障多層次、產(chǎn)權多元化的住房供給體系，為新市民、青年人群體打開(kāi)階梯式、動(dòng)態(tài)化的居住上升通道?！庇輹苑艺J為。

  具體而言，公租房在面向住房、收入“雙困難”家庭供應的同時(shí)，要繼續擴大覆蓋范圍；以保障性租賃住房建設為重點(diǎn)，加快破解項目落地難、用地價(jià)格高等問(wèn)題，讓新市民、青年人租得起、租得好；長(cháng)租房市場(chǎng)要在規范市場(chǎng)和增加有效供給兩方面同時(shí)發(fā)力，能夠提供租賃關(guān)系穩定、條件良好、價(jià)格合理、選擇余地大的優(yōu)質(zhì)房源?！笆奈濉睍r(shí)期，40個(gè)重點(diǎn)城市將建設籌集650萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，可解決近2000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。

  此外，劉洪玉認為，目前對剛性住房需求的支持和對投機炒房的防范，已經(jīng)形成了比較完善的政策體系，對于改善性住房需求的支持政策，還需進(jìn)一步完善。

  據貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )介紹，貝殼研究院2022年第四季度消費者置業(yè)信心調研數據顯示，計劃在未來(lái)半年內購房的比例顯著(zhù)回升，一線(xiàn)城市從去年三季度開(kāi)始持續回升。

  當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從解決“有沒(méi)有”轉向解決“好不好”的發(fā)展階段。中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡。新發(fā)展模式如何理解？

  劉洪玉認為，從住房制度角度，過(guò)去是重購輕租，新發(fā)展模式則是多主體供給、多渠道保障、租購并舉；從企業(yè)發(fā)展模式角度，過(guò)去是“高負債、高杠桿、高周轉”模式，新發(fā)展模式則是“聚焦、穩健、專(zhuān)業(yè)”模式；從產(chǎn)品服務(wù)模式角度，過(guò)去是以新區開(kāi)發(fā)做增量銷(xiāo)售為主，新發(fā)展模式則是以城市更新優(yōu)存量運營(yíng)為先。

  “房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展模式應當具有高質(zhì)量可持續發(fā)展特征，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?！眲⒑橛裾J為，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然已經(jīng)走過(guò)了30年左右的發(fā)展歷程，發(fā)展速度很快，但離均衡成熟完善還有很長(cháng)的路要走。

  虞曉芬認為，房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展，要從追求“量的迅速擴張”轉變?yōu)樽⒅亍百|(zhì)的穩步提升”。應該將好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設作為重心，調整投融資模式，在產(chǎn)品力、服務(wù)力以及盈利能力等方面苦下功夫，從重資產(chǎn)向輕重并舉轉變，從增量開(kāi)發(fā)向增量存量共同發(fā)展轉變?！啊暮谩ㄔO是對傳統住房開(kāi)發(fā)、社區建設、城市規劃理念與城市發(fā)展模式的重構，城市更新、老舊小區改造、養老地產(chǎn)、大物業(yè)管理等，都是重要方向?！?

  嚴榮建議，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡，近期重在補短板、防風(fēng)險、穩市場(chǎng)，重點(diǎn)發(fā)展長(cháng)租房、保障房、城市更新等領(lǐng)域；中期重在優(yōu)機制、促發(fā)展、提品質(zhì)，改革完善房地產(chǎn)相關(guān)土地、財稅、金融等制度，加大力度推動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域綠色低碳轉型發(fā)展，提高數字化、智能化管理水平。

  “安居才能樂(lè )業(yè)。我們將牢牢抓住讓人民群眾安居這個(gè)基點(diǎn)，以努力讓人民群眾住上更好的房子為目標，從好房子到好小區、從好小區到好社區、從好社區到好城區，進(jìn)而把城市規劃好、建設好、治理好，讓城市更宜居、更韌性、更智慧?！弊》亢统青l建設部有關(guān)負責人說(shuō)。

摘自 《中國建設報》 2023.02.14 人民日報記者 丁怡婷