為貫徹落實(shí)省政府“關(guān)于理順物業(yè)管理體制機制促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展”專(zhuān)題會(huì )議部署要求，進(jìn)一步加強物業(yè)收費管理，規范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，促進(jìn)我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據《民法典》《價(jià)格法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《山西省定價(jià)目錄》等有關(guān)規定，結合我省實(shí)際，經(jīng)研究，現就進(jìn)一步加強物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)事項通知如下：

一、本通知所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。

二、物業(yè)服務(wù)收費根據不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前由建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區前期物業(yè)服務(wù)收費和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)，由設區市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同住建（房管）部門(mén)，根據各設區市住建（房管）部門(mén)公布的住宅物業(yè)服務(wù)等級標準和服務(wù)內容，以物業(yè)服務(wù)社會(huì )平均成本為依據，綜合考慮當地經(jīng)濟發(fā)展水平和群眾承受能力，提出擬定相應的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度意見(jiàn)，報市人民政府審批。具體收費標準由建設單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據規定的等級基準價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之后的住宅小區以及非住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，收費標準由業(yè)主或建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

三、物業(yè)服務(wù)等級標準和等級收費標準應根據經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展情況和物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展狀況、服務(wù)成本變化情況適時(shí)調整并保持相對穩定。制定、調整實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費標準，應開(kāi)展價(jià)格調查，選取有代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展成本監審或成本調查，履行征求社會(huì )意見(jiàn)、合法性審查、風(fēng)險評估、集體審議等程序。

四、物業(yè)服務(wù)收費的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和合理利潤。物業(yè)服務(wù)成本構成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業(yè)公共部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業(yè)管理區域清潔衛生費用；

（四）物業(yè)管理區域綠化養護費用；

（五）物業(yè)管理區域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

依法通過(guò)專(zhuān)項維修資金列支的住宅共有部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。

五、物業(yè)服務(wù)收費按房屋產(chǎn)權建筑面積按月計收，也可采取預收費方式，預收周期最長(cháng)不得超過(guò)12個(gè)月。已辦理不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)的，按照不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)記載的建筑面積計算；已出售但尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)的，暫按商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的建筑面積計算，在不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)辦理后，按登記的建筑面積結算，多退少補。未計入產(chǎn)權面積的儲藏間（地下室）、車(chē)位（庫）面積不得計入物業(yè)服務(wù)費的計費面積之內。

六、業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設單位交納。

七、對已辦理房屋交付手續但未入住或未使用的空置房，鼓勵各市根據本地實(shí)際，研究制定空置房認定標準和差別化收費政策，明確辦理流程，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

八、電梯運行維護費屬于物業(yè)服務(wù)收費范圍，在制定物業(yè)服務(wù)收費標準時(shí)可一并考慮，也可單獨制定收費標準，各市可結合當地實(shí)際情況具體確定。電梯運行維護費應區別不同樓層及使用情況，制定合理差價(jià)。

九、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，對業(yè)主或物業(yè)使用人在住宅室內裝飾裝修活動(dòng)實(shí)施管理，收取的裝飾裝修管理服務(wù)費，屬于物業(yè)服務(wù)收費范圍，實(shí)行政府指導價(jià)管理，由設區市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市住建（房管）部門(mén)提出擬定基準價(jià)和浮動(dòng)幅度意見(jiàn)，報市人民政府審批。具體收費標準由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據規定的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度在裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議中約定。

十、物業(yè)管理區域內的機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費按照我省機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費管理有關(guān)規定執行。機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)成本與物業(yè)服務(wù)成本相重疊的部分應當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。

治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛等特種車(chē)輛在物業(yè)管理區域內執行公務(wù)時(shí)應當免收停車(chē)費用。鼓勵各市結合實(shí)際對子女探望父母、父母看望子女以及婚喪嫁娶的臨時(shí)停放車(chē)輛和為業(yè)主、物業(yè)使用人提供配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時(shí)停放車(chē)輛，制定免費停放時(shí)段等優(yōu)惠政策。

十一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對人員、機動(dòng)車(chē)實(shí)行出入管理的，應免費為業(yè)主、物業(yè)使用人配置必要的出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦證（卡）的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據制作成本適當收取工本費。

十二、利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應當由業(yè)主共同決定，所得收益在扣除合理成本后歸屬業(yè)主共有，應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)收入和車(chē)位場(chǎng)地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，將收支明細在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置予以公示。

十三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)主體的責任義務(wù)邊界按照《山西省住房和城鄉建設廳等12部門(mén)關(guān)于印發(fā)<關(guān)于推動(dòng)住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)規范化管理的指導意見(jiàn)>的通知》（晉建房規字〔2024〕154號）有關(guān)規定執行。

十四、十四、物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

十五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。

十六、物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置，公示服務(wù)項目、服務(wù)等級、服務(wù)內容、計費方式、收費標準、收費依據以及投訴舉報電話(huà)等，自覺(jué)接受業(yè)主監督，不得向業(yè)主收取任何未予標明和公示的費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主，每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)項目收支情況，業(yè)主提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。

十七、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應遵守國家法律法規及相關(guān)規定，履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。不得違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內容，降低服務(wù)標準。不得以任何形式強制捆綁服務(wù)并收費或多收費少服務(wù)、只收費不服務(wù)。不得通過(guò)分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準。

十八、各級住建（房管）部門(mén)應加強對物業(yè)服務(wù)行為的監管，督促指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定以及有關(guān)規定，做好物業(yè)管理區域范圍內物業(yè)管理活動(dòng)，負責對物業(yè)服務(wù)等級達標情況進(jìn)行核查整治。業(yè)主委員會(huì )（物業(yè)管理委員會(huì )）應及時(shí)了解業(yè)主（物業(yè)使用人）的意見(jiàn)建議，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，維護業(yè)主合法權益。

十九、各級市場(chǎng)監督管理部門(mén)應對物業(yè)服務(wù)收費過(guò)程中存在的超出政府指導價(jià)制定價(jià)格、不按規定明碼標價(jià)、價(jià)格欺詐等違法違規行為進(jìn)行查處，維護正常價(jià)格秩序。

二十、本通知自2025年1月1日起執行。山西省物價(jià)局、山西省住房和城鄉建設廳《關(guān)于規范物業(yè)服務(wù)收費管理的通知》（晉價(jià)服字〔2015〕122號）同時(shí)廢止。

山西省發(fā)展和改革委員會(huì )?????山西省住房和城鄉建設廳

山西省市場(chǎng)監管理局

2024年12月1日