買(mǎi)地20多年，蝸牛般的開(kāi)發(fā)速度，分多次銷(xiāo)售，獲取翻幾十倍的利潤……在土地閑置滿(mǎn)兩年即可收回的政策下，香港有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商竟以「修改規劃方案」等各種操作規避監管，待樓價(jià)升至極高位才開(kāi)售收割巨利。

  內地守法的開(kāi)發(fā)商及普羅購房者對這種「囤地─慢開(kāi)發(fā)─高溢價(jià)」的經(jīng)營(yíng)模式非常不滿(mǎn)，認為這些「囤地生財」、規避監管的行徑，赤裸裸收割房產(chǎn)泡沫的紅利，讓老百姓承擔極高昂的樓價(jià)，消費者呼吁政府依法嚴肅查處。 \大公報記者王玨、倪巍晨、張聰北京、上海報道

  近日，位于北京朝陽(yáng)區東四環(huán)的「御翠園」項目推售新一批房源，受到市場(chǎng)關(guān)注。備受關(guān)注的原因，一是該項目最高打七折拋售，更重要的是，該項目已經(jīng)陸陸續續賣(mài)了20多年，不少購房者慨嘆：「這個(gè)樓盤(pán)還沒(méi)賣(mài)完嗎？」

  1750元地價(jià)與10萬(wàn)元樓價(jià)

  大公報記者獲悉，此次御翠園推出房源包括建筑面積約140平方米三房、建筑面積約185平方米三房和聯(lián)排別墅，均價(jià)約9.8萬(wàn)至10萬(wàn)元（人民幣，下同）／平方米，但如果付款條件好、交首付時(shí)間短，部分房源可以享受到很大折扣，可低至7萬(wàn)元／平方米，一些高層單位的總價(jià)最低980萬(wàn)元起，這個(gè)總價(jià)較去年類(lèi)似戶(hù)型的推盤(pán)價(jià)下降近百萬(wàn)元。

  多位經(jīng)紀告訴大公報記者，開(kāi)發(fā)商當年低價(jià)入市，樓盤(pán)多年后才開(kāi)售，利潤十分可觀(guān)。 2001年，開(kāi)發(fā)商以7億元拿下這個(gè)總面積約40萬(wàn)平方米的北京朝陽(yáng)姚家園地塊，樓面價(jià)約1750元／平方米。開(kāi)發(fā)商采取一貫的慢開(kāi)發(fā)策略：拿地4年后即2005年6月，姚家園地塊才動(dòng)工建設，當年11月一期逸翠園開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約0.9萬(wàn)元／平方米，相比樓面地價(jià)已溢價(jià)不少；2011年，二期御翠尚府均價(jià)漲至2.9萬(wàn)元／平方米；2019年姚家園地塊正式定名「御翠園」，但一直未開(kāi)售；2023年，御翠園備案價(jià)約9.07萬(wàn)至9.97萬(wàn)元／平方米……20多年間，御翠園的備案價(jià)較樓面地價(jià)上漲超過(guò)50倍。

  多位購房者表示，盡管這樓盤(pán)現在最高打七折，但在相近價(jià)格下，周邊保利、金茂等房企的第四代住宅產(chǎn)品設計更新潮前沿、實(shí)用面積比率更高，御翠園無(wú)論是戶(hù)型還是園林都顯得老派保守，何況已開(kāi)發(fā)20多年，不想當開(kāi)發(fā)商收割暴利的「韭菜」：「土地紅利被地產(chǎn)商收割，房?jì)r(jià)泡沫的代價(jià)卻要我們承擔，不厚道！」

  2006年買(mǎi)地2019年始開(kāi)售

  另一例子是上海普陀真如城市副中心，是繼徐家匯、花木、江灣五角場(chǎng)之后，上海第四個(gè)城市副中心。 2006年12月，真如城市副中心推出A3-A6地塊。地塊標書(shū)對競買(mǎi)人資格設置了門(mén)檻，即「獨立競買(mǎi)人或聯(lián)合競買(mǎi)人中至少一家必須是世界500強企業(yè)或其控股子公司，且該企業(yè)必須占聯(lián)合競買(mǎi)投資比例50%及以上」。最終，還是這家香港開(kāi)發(fā)商以22億元底價(jià)把該地塊收入囊中，折合成交樓面價(jià)每平方米3055元（人民幣，下同）。該地塊地上和地下總建筑面積約114萬(wàn)平方米，綜合了甲級寫(xiě)字樓、公寓式辦公樓、酒店、商業(yè)及住宅等。但競買(mǎi)方在競得地塊后并未動(dòng)工，直至2009年4月才舉行開(kāi)工典禮。

  公開(kāi)報道顯示，A4地塊2019年6月開(kāi)盤(pán)，推出住宅產(chǎn)品「領(lǐng)寓」，共1108套房取證均價(jià)每平方米90402元。 2020年4月，A6地塊的348套房開(kāi)售，均價(jià)為每平方米90724元。有媒體報道，去年3月這個(gè)被開(kāi)發(fā)商命名為「高尚領(lǐng)域」的項目傳出「73套住宅房源謀求重新取證」的消息，這些房源均價(jià)每平方米9.8萬(wàn)元。

  據了解，香港某頭部房企作為最早進(jìn)入內地的港資房企代表，在過(guò)去20多年間，憑借「低買(mǎi)高賣(mài)」「長(cháng)周期開(kāi)發(fā)」等策略，在中國城市化進(jìn)程中攫取巨額土地紅利。在成都，該房企通過(guò)分期開(kāi)發(fā)、拖延施工等手段長(cháng)期囤地，在政策監管的縫隙中，以「修改規劃方案」為由，規避土地閑置滿(mǎn)兩年即可收回的政策。相關(guān)樓盤(pán)項目2020年轉手時(shí)，土地溢價(jià)率達267%。不僅如此，項目還存在諸多違規操作，如配套學(xué)校建設用地被悄悄改成商業(yè)用地等。

  國家明令打擊囤地行為，但該房企項目開(kāi)發(fā)周期動(dòng)輒十年以上，遠超行業(yè)平均水平，屢屢游走于法規邊緣，甚至通過(guò)「技術(shù)性操作」逃避處罰。在2010年之前，地方政府為吸引港資，往往在土地合同中放寬開(kāi)發(fā)期限。例如，2005年，有房企在廣東增城拿地203萬(wàn)平方米，直至2014年才首次開(kāi)盤(pán)，其間未受到實(shí)質(zhì)處罰。

  逃避土地閑置兩年收回政策

  根據內地《閑置土地處置辦法》，閑置滿(mǎn)兩年可無(wú)償收回土地使用權。但該房企通過(guò)「分期開(kāi)發(fā)」、「少量動(dòng)工」等方式，將單一地塊拆分為多期，以「部分開(kāi)發(fā)」規避整體收回風(fēng)險。例如，重慶某項目2007年拿地，宣稱(chēng)總投資120億元，直至2020年僅完成部分建設，地塊價(jià)值卻從24.5億元飆升至200億元。

  除上述問(wèn)題以外，該房企還涉嫌不實(shí)宣傳的問(wèn)題。例如其在嘉定的項目，在宣傳中夸大配套設施、規劃等誤導消費者，損害了購房者的權益。有業(yè)主因此起訴到法院，法院判決認為被告虛假宣傳構成違約，應賠償原告的相關(guān)損失。廣大消費者強烈呼吁政府調查這種不擇手段、唯利是圖的奸商行為，維護消費者權益。