新華社北京9月1日電 題：房貸政策迎來(lái)重要調整：存量房貸利率、首付款比例將有何變化？

  新華社“新華視點(diǎn)”記者吳雨

  中國人民銀行、國家金融監督管理總局日前發(fā)布通知，內容涉及存量房貸利率、首付款比例等方面的調整，引發(fā)市場(chǎng)普遍關(guān)注。新政策做了哪些調整？將惠及哪些人群？又釋放出什么信號？

  存量房貸利率調整涉及約4000萬(wàn)借款人

  當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，存量房貸與新增房貸利差過(guò)大的問(wèn)題引發(fā)關(guān)注。8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發(fā)布通知，引導商業(yè)性個(gè)人住房貸款借貸雙方有序調整優(yōu)化資產(chǎn)負債，降低存量首套住房貸款利率。

  根據通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款或協(xié)商變更合同約定的利率水平。記者了解到，2023年8月31日前金融機構已發(fā)放，或已簽訂合同但未發(fā)放，且符合當地首套房標準的存量住房貸款可以申請降低利率。

  據測算，以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設借款人和銀行協(xié)商將房貸利率調降至4.3%，可節約借款人利息支出每年超5000元。

  中國人民銀行有關(guān)負責人介紹，存量住房貸款利率下降，對借款人來(lái)說(shuō)，可以節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現象，并壓縮違規使用經(jīng)營(yíng)貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。

  截至6月末，我國個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億元。有業(yè)內人士估算，全國有近1億個(gè)首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協(xié)商調整的借款人約4000萬(wàn)戶(hù)。利率調整后，這些借款人的財務(wù)負擔會(huì )有明顯下降，平均降幅約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。

  對此，金融管理部門(mén)有關(guān)負責人表示，鼓勵銀行批量辦理，既可以變更合同約定的房貸利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。各金融機構要抓緊制定具體操作細則，做好組織實(shí)施，提高服務(wù)水平，及時(shí)響應借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本。

  招聯(lián)首席研究員董希淼認為，之所以將申請日期定為9月25日起，是為了給銀行留足時(shí)間，可以進(jìn)行修訂合同文本、改造調整系統、識別符合標準的客戶(hù)等準備工作，以及向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。

  二套房首付比例下限統一調至30%

  兩部門(mén)當日還宣布，統一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區分實(shí)施“限購”和“非限購”城市。商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統一為：首套房不低于20%，二套房不低于30%。在此之前，在實(shí)施“限購”措施的城市首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別是30%和40%。

  另外，兩部門(mén)還調整了二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，從不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）加60個(gè)基點(diǎn)，調整為加20個(gè)基點(diǎn)。

  近期，已有多地陸續調整了當地房貸首付款比例，引導個(gè)人住房貸款實(shí)際利率下行，但仍受限于金融管理部門(mén)此前政策下限要求。專(zhuān)家表示，此次統一政策下限并適度下調，給地方留下更充足的調控空間，有助于更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。

  此次首套房貸款利率政策下限未作調整。董希淼認為，對于符合首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調整機制相關(guān)條件的城市來(lái)說(shuō)，還可階段性下調或取消當地首套房貸利率下限。

  央行近期發(fā)布的第二季度中國貨幣政策執行報告顯示，6月末，已有87個(gè)城市下調了首套房貸利率下限，較全國下限低10至40個(gè)基點(diǎn)，13個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。6月新發(fā)放個(gè)人房貸利率4.11%，同比下降0.51個(gè)百分點(diǎn)。

  推進(jìn)利好政策落地提振市場(chǎng)信心

  從明確首套房“認房不用認貸”標準，到延續實(shí)施居民換房個(gè)稅優(yōu)惠政策，再到引導降低存量房貸利率、優(yōu)化調整住房信貸政策……近期一系列房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化調整，積極落實(shí)7月24日中央政治局會(huì )議的相關(guān)部署，政策工具箱不斷充實(shí)。

  東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青表示，這些舉措持續堅持“房住不炒”的定位，支持剛性和改善性住房需求，釋放支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的信號，將為提振市場(chǎng)信心發(fā)揮重要作用。

  隨著(zhù)政策發(fā)布，市場(chǎng)對相關(guān)舉措盡快落地見(jiàn)效充滿(mǎn)期待。特別是大量存量房貸借款人希望早日享受政策利好，降低利息負擔。

  此前，中信銀行、招商銀行等多家銀行高管在中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上透露，已對調整存量房貸利率進(jìn)行了業(yè)務(wù)的分析測算，并制定了預案。農業(yè)銀行副行長(cháng)林立表示，該行將抓緊制定具體的操作細則，盡快完成合同文本的準備工作，加緊系統改造調整等方面的工作，積極做好組織實(shí)施。

  金融管理部門(mén)有關(guān)負責人介紹，具體利率調整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。這意味著(zhù)，利率調整的幅度主要取決于商業(yè)銀行當時(shí)的加點(diǎn)情況，主要下調的是銀行當時(shí)過(guò)高的風(fēng)險溢價(jià)部分。

  中信銀行副行長(cháng)謝志斌表示，各地按揭貸款利率差異較大，存量房貸利率調整難以實(shí)行“一刀切”，調整力度也要兼顧銀行實(shí)際的承受能力。

  中國人民銀行、金融監管總局表示，將密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，引導銀行與客戶(hù)遵循市場(chǎng)化、法治化原則進(jìn)行自主協(xié)商，有序降低存量房貸利率。支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。

中國人民銀行 國家金融監督管理總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知  2023-08-31

中國人民銀行 國家金融監督管理總局關(guān)于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知  2023-08-31