先看一組數據對比，《每日經(jīng)濟新聞》記者綜合各方數據統計：

  南京二手住宅成交8563套，新房成交2336套，二手是新房的3.66倍；

  頭部房企都已經(jīng)感受到來(lái)自二手房的壓力，如華潤置地副總裁陳偉所說(shuō)，“目前市場(chǎng)還是存在庫存依然比較高、客戶(hù)短期信心還不穩定、二手房持續分流一手房的壓力等挑戰”。

  廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，新房?jì)r(jià)格優(yōu)勢消失，二手房和新房形成全面競爭，且后者越來(lái)越力不從心，表現在當年新推盤(pán)去化率較低，一直在賣(mài)“舊庫存”。

  一線(xiàn)城市“老破小”

  據上海易居房地產(chǎn)研究院數據，2024年3月，全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為1379萬(wàn)平方米，同比下降49%。從房企業(yè)績(jì)看，百強房企1-3月實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額7792.4億元，同比降幅47.5%。

  全國19城二手住宅成交套數同比增速（對比2021年以來(lái)的月度均值）

  成交速度還是趕不上供應速度。

  去年3月底，在鏈家平臺，重慶二手房掛牌量為19.4萬(wàn)套，同比增加約1.6萬(wàn)套。而截至今年4月9日，重慶二手房掛牌量已高達27.2萬(wàn)套，同比增加約7.8萬(wàn)套，增幅是去年的4.8倍。

  相較新房，二手房的成交優(yōu)勢在于議價(jià)空間大且自由。

  上海易居房地產(chǎn)研究院在4月10日的一份報告中選取了“一線(xiàn)城市老破小類(lèi)型的二手房?jì)r(jià)格”，以此衡量二手房?jì)r(jià)格泡沫。據其測算，2019年二手房?jì)r(jià)格泡沫開(kāi)始不斷“吹大”，從20%持續擴大到2021年一季度的歷史高點(diǎn)即58%，隨后該泡沫持續變小。

  開(kāi)發(fā)商和業(yè)主開(kāi)始成為競爭對手

  相較之下，由于多方因素，新房并不能直接或者大幅度降價(jià)，基本都是以特價(jià)房、送車(chē)位、裝修包等方式進(jìn)行促銷(xiāo)。

  武漢漢口一家房產(chǎn)中介門(mén)店的負責人張榮（化名）對每經(jīng)記者表示，新房對二手房確實(shí)有擠壓效應。武漢有部分客戶(hù)是來(lái)自周邊市縣的，受到當地部分延期交付或爛尾樓的影響，包括他們在內的不少客戶(hù)目前對期房信任度較低，還有部分人是認為房?jì)r(jià)還會(huì )繼續降，“觀(guān)望情緒一天比一天重，我們手上的客戶(hù)基本都覺(jué)得5-6月市場(chǎng)還會(huì )再降一輪?！?

  廣州天河3月底新開(kāi)的中國鐵建·招商蛇口西派天河序，開(kāi)盤(pán)價(jià)最低去到6.9萬(wàn)元/平方米，最高約9萬(wàn)元/平方米。這一開(kāi)盤(pán)定價(jià)精準阻擊周邊二手房，緊鄰該項目的二手房信達金茂府，2024年以來(lái)成交單價(jià)在7.3萬(wàn)-8.4萬(wàn)元/平方米。

  記者采訪(fǎng)了解到，廣州海珠區的中海大境項目成為廣州今年以來(lái)首開(kāi)項目銷(xiāo)售額第一，從3月28日開(kāi)盤(pán)至4月1日，累計銷(xiāo)售額達到38億元，成交價(jià)在7萬(wàn)-9.8萬(wàn)元/平方米。

  “其實(shí)降得不算多，還是比較控制的，目前我們代理的項目都沒(méi)有短期降價(jià)幅度特別大的，畢竟如果降太多，對銷(xiāo)售也不會(huì )有特別大的促進(jìn)?！?

  記者|黃婉銀

  校對|盧祥勇