中國網(wǎng)財經(jīng)11月14日訊 近日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉建設部發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于降低土地增值稅預征率下限的公告》，自2024年12月1日起執行。
三部門(mén)有關(guān)司負責人在解讀政策時(shí)表示，此次政策的調整是對取消普通住宅和非普通住宅標準涉及的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策如何銜接予以明確，并結合當前房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況，進(jìn)一步調整優(yōu)化相關(guān)稅收政策，積極支持居民剛性和改善性住房需求，降低二手房交易成本，緩解房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)困難，保持房地產(chǎn)企業(yè)稅負穩定。
專(zhuān)家認為，市場(chǎng)已初現止跌回穩跡象，隨著(zhù)存量政策深入落實(shí)和增量政策加快出臺，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步回穩向好的局面不斷穩固。
契稅優(yōu)惠力度加大 節約居民購房成本
新政在契稅方面，將現行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即調整后，在全國范圍內，對個(gè)人購買(mǎi)家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅。對于面積超過(guò)140平方米的住房，唯一住房的契稅將按1.5%征收，第二套住房則按2%的稅率執行。
經(jīng)濟學(xué)家任澤平表示，此次政策調整將稅費優(yōu)惠的受益人群從原本的剛需購房者擴展至改善型購房者，顯著(zhù)減輕了購房者的稅負，大幅降低了購房交易成本。特別是對于一線(xiàn)城市中購買(mǎi)第二套住房的購房者，在以往的政策下，四個(gè)一線(xiàn)城市的第二套住房契稅均按3%的稅率收取。
民生宏觀(guān)陶川團隊認為，契稅優(yōu)惠涉及的年規?；蚩蛇_千億級。整體來(lái)看，2023年公共財政中契稅收入5910億元，為土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中占比最多的分項，其中契稅稅率較高的四個(gè)一線(xiàn)城市2023年契稅總收入817億元。減稅可為居民實(shí)實(shí)在在節省購房成本，特別是對于一線(xiàn)城市的改善型需求。據統計，取消普宅標準后，符合條件的一線(xiàn)城市持有2年以上、5年以上住房可分別免征增值稅、個(gè)人所得稅，以上海為例，一套1000萬(wàn)價(jià)值的二手房交易可能減免約70萬(wàn)元稅費，接近購房所有稅費及成本的3/4，相當于2023年上海居民人均消費支出的13倍。
土地增值稅預征率下限降低 緩解企業(yè)財務(wù)困難
與我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式相適應，土地增值稅實(shí)行預征制度。為充分發(fā)揮土地增值稅預征的調節作用，稅務(wù)總局于2010年發(fā)文明確了各地區預征率下限，其中：東部地區為2%，中部和東北地區為1.5%，西部地區為1%。此次調整，將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。調整后，東部地區為1.5%，中部和東北地區為1%，西部地區為0.5%。
“近些年，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續調整，不少房地產(chǎn)項目的土地增值稅實(shí)際稅率已經(jīng)明顯降低，企業(yè)不少稅費資金處于多繳狀態(tài)，這部分資金如果不能及時(shí)退稅，將增加企業(yè)的資金壓力?！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O陳文靜說(shuō)，本次將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)，有利于降低企業(yè)預征預繳的土地增值稅，降低企業(yè)資金壓力，對于當前穩定企業(yè)預期也將帶來(lái)積極影響。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，在當前開(kāi)發(fā)商拿地和開(kāi)工積極性降至歷史低位的情況下，很多地方可能會(huì )取消預征?！耙环矫?，預征額本來(lái)就比較低，在最終清算周期較長(cháng)的情況下，地方取消預征能提高房企拿地積極性；另一方面，增值稅稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入，地方取消預征的積極性也很高?！崩钣罴握f(shuō)，取消預征，并不是不征，而是推后。目前來(lái)看，盡管銷(xiāo)售端有所好轉，但政策效應從刺激銷(xiāo)售端傳導至開(kāi)發(fā)拿地端的效果還未顯現，這也是此次政策的一個(gè)出發(fā)點(diǎn)。
增值稅政策調整 降低二手房交易成本
增值稅方面，在有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標準后，對個(gè)人銷(xiāo)售已購買(mǎi)2年以上(含2年)住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市個(gè)人銷(xiāo)售已購買(mǎi)2年以上(含2年)非普通住房征收增值稅的規定相應停止執行。土地增值稅方面，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，對納稅人建造銷(xiāo)售增值額未超過(guò)扣除項目金額20%的普通標準住宅，繼續實(shí)施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，該政策旨在鼓勵消費，尤其是鼓勵已有房居民進(jìn)行改善性置換。舉例來(lái)說(shuō)，北京一套160平方米的二手房，雖然房產(chǎn)持有已經(jīng)超過(guò)2年，但因為是非普通住宅，所以需要繳納差額增值稅。但如果取消普通住宅與非普通住宅劃分，那么這部分稅費將節省。
“取消普通住宅和非普通住宅標準，是今年一線(xiàn)城市購房政策調整中較大的一個(gè)變化。這一政策調整后，掛鉤在上面的增值稅政策也自然有了下降的可能，體現了降低房屋交易成本，尤其是降低房屋出售成本的導向?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)表示，“上述政策帶來(lái)的直接影響是，因為不用擔心交稅，房東出售持有2年以上的大房子的積極性將增加?！睂τ趦?yōu)化二手房交易結構、提振二手房交易都有積極作用。
房地產(chǎn)市場(chǎng)有望延續止跌企穩向好發(fā)展態(tài)勢
今年10月份以來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度回升，呈現止跌企穩態(tài)勢，一線(xiàn)城市房屋成交量增長(cháng)明顯。住房和城鄉建設部“全國房地產(chǎn)市場(chǎng)監測系統”網(wǎng)簽數據顯示，10月份一線(xiàn)城市新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長(cháng)14.1%，二手房網(wǎng)簽成交量同比增長(cháng)47.3%。58同城、安居客發(fā)布數據顯示，10月全國新房找房熱度環(huán)比上漲13.2%，全國各線(xiàn)城市都出現了不同程度的熱度回暖現象，一線(xiàn)城市新房找房熱度上漲明顯，漲幅為16.4%，其中深圳找房熱度環(huán)比上漲34.9%。政策落地使整體預期出現明顯改善，10月購房者信心指數環(huán)比上漲10.2%。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所所長(cháng)鄧郁松表示，隨著(zhù)市場(chǎng)3年多的調整和一系列政策的落實(shí)，市場(chǎng)已初現止跌回穩跡象。鄧郁松分析稱(chēng)，從市場(chǎng)調整幅度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已具備企穩的基礎條件。從市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看，市場(chǎng)預期已開(kāi)始改善。銷(xiāo)量變化反映了市場(chǎng)的活躍度與消費者的購買(mǎi)意愿。當銷(xiāo)量上升時(shí)，通常意味著(zhù)市場(chǎng)需求旺盛，投資者和購房者對未來(lái)充滿(mǎn)信心?！半S著(zhù)一系列政策的落實(shí)，居民購房預期開(kāi)始改善，市場(chǎng)銷(xiāo)售情況也一定會(huì )有較明顯的好轉?！?
成都市城市建設發(fā)展研究院副院長(cháng)馮波認為，10月份商品房成交數據表明，前期中央和地方聚焦“止跌回穩”的多重利好政策有力推動(dòng)了市場(chǎng)企穩。政策“組合拳”在供需兩側同時(shí)發(fā)力調節供求關(guān)系，調整或取消購房限制措施，降低居民購房成本，減輕購房負擔。與此同時(shí)，各地因地制宜實(shí)施住房“以舊換新”、房票安置、購房補貼等特色政策，有力促進(jìn)住房需求釋放，推動(dòng)市場(chǎng)回穩?！半S著(zhù)存量政策深入落實(shí)和增量政策加快出臺，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步回穩向好的局面不斷穩固，四季度有望走出獨立行情，同時(shí)為明年房地產(chǎn)市場(chǎng)良好開(kāi)局奠定基礎?！?作者：王擎宇)
