是時(shí)候放開(kāi)房?jì)r(jià)“限跌令”了
佘宗明
這兩天，“ 珠海一房企打響‘五折’賣(mài)房第一槍”的消息在網(wǎng)上熱傳，珠海市金灣區住建局相關(guān)負責人稱(chēng)，該項目采取的降價(jià)推盤(pán)做法是合理的市場(chǎng)行為，此后珠海市住建局相關(guān)工作人員又對所謂“五折賣(mài)房”的說(shuō)法進(jìn)行了辟謠和澄清，稱(chēng)網(wǎng)傳最高的備案價(jià)是兩年前的價(jià)格。對照今年7月的新盤(pán)備案價(jià)，其樓盤(pán)售價(jià)仍在“不低于備案價(jià)格的85%”的區間。
雖然談不上“半價(jià)促銷(xiāo)”，但降價(jià)推盤(pán)是事實(shí)。跳出個(gè)案看，在很多地方，房?jì)r(jià)“限跌”的政策口徑都在松開(kāi)。如四川雅安經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區，就明確“全力支持房企開(kāi)展商品房團購活動(dòng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)團購優(yōu)惠價(jià)格不計入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍”，以“團購優(yōu)惠價(jià)”的方式對“限跌令”松了道口子，這被輿論視作打響了政策性降房?jì)r(jià)的第一槍。據不完全統計，同樣明確了可給團購優(yōu)惠價(jià)格的，還有長(cháng)春、黃岡、巴中、普洱、銅陵、桐廬、沈陽(yáng)、中山、太原等地。
8月20日，《中國房地產(chǎn)報》發(fā)表文章《房地產(chǎn)金融風(fēng)險加劇 期待調整優(yōu)化政策盡快落地》，文中提到政策發(fā)力點(diǎn)應圍繞“保、松、降”三個(gè)字展開(kāi)，“?！奔幢７科筚Y金鏈、保交樓；“松”即放松一切制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的行政性干預政策；“降”即降低購房成本，包括降首付、降稅費、降房?jì)r(jià)，特別是降房?jì)r(jià)，應當給予開(kāi)發(fā)商更大的自主定價(jià)權，允許開(kāi)發(fā)商以降價(jià)促銷(xiāo)的方式展開(kāi)自救，以盡快回籠資金。這也被很多人置于“信號體”下解讀。
房?jì)r(jià)有漲跌，原本很正常?！吧唐贩可唐贩俊?，房子本就是商品，受供需關(guān)系因素影響不可避免?？涩F在看，房?jì)r(jià)漲跌的“按鈕”并不在房企手上——早在2021年8月，湖南岳陽(yáng)市就發(fā)布了全國首個(gè)旨在限制房?jì)r(jià)跌幅的“限跌令”；同月，遼寧沈陽(yáng)多部門(mén)也對樓盤(pán)降價(jià)房企展開(kāi)約談，江蘇江陰發(fā)文嚴禁低價(jià)傾銷(xiāo)、打價(jià)格戰。下發(fā)“限跌令”的，還有株洲、桂林、菏澤、昆明、唐山、張家口、蕪湖等數十個(gè)城市。
去年8月，合肥長(cháng)豐縣一樓盤(pán)推出直降4000元/㎡，結果被定性為非法銷(xiāo)售，直接被叫停。今年5月，昆山兩家房企因為“擅自大幅度降價(jià)銷(xiāo)售”，被當地住建發(fā)文公開(kāi)通報批評并處罰。
“限跌”成為政策工具箱里的調控利器，通常是出于兩個(gè)因素考慮：第一，樓盤(pán)降價(jià)可能引發(fā)“踩踏”，導致部分購房者“斷供棄房”，造成樓市擾動(dòng)，加劇銀行壞賬風(fēng)險；第二，房?jì)r(jià)跌了，可能影響地方土地財政收入?？瓷先?，“限跌”奉行的是“穩”字訣，是穩樓市的大招，能避免樓市大漲大跌。
可歸根結底，“限跌”非但難以阻止房?jì)r(jià)下跌、避免買(mǎi)地收入下滑，還會(huì )抑制真實(shí)需求——從供給側維度看，除了房子品質(zhì)外，最能影響需求的莫過(guò)于房?jì)r(jià)。不允許降房?jì)r(jià)，必然會(huì )以“人為遏制需求-增加購房人負擔-降低樓市流動(dòng)性-影響房企資金回籠-加快房企暴雷速度”的鏈式反應，阻斷供需的動(dòng)態(tài)平衡，損害樓市的長(cháng)期穩定。此前很多地方推購房補貼、提貸款額度，都在對沖“限跌”的效力。
到了今天，“限跌”做法更是不合時(shí)宜：現在樓市的主要問(wèn)題已不是過(guò)熱，而是過(guò)冷。將過(guò)去在市場(chǎng)過(guò)熱階段的短期化做法沿用到過(guò)冷階段，而非盡早邊際優(yōu)化，本質(zhì)上是刻舟求劍。
有幾個(gè)數據需要被正視：從房企銷(xiāo)售數據看，2023年1至7月，TOP100房企銷(xiāo)售總額為39944.0億元，同比下降4.6%，增幅相比上月下降4.7個(gè)百分點(diǎn)，其中7月單月銷(xiāo)售額同比下降34.1%，環(huán)比下降33.8%；從房企運行情況看，目前房企100強中，46家出了問(wèn)題，前30強房企20家爆雷，TOP10中民營(yíng)房企只剩龍湖一根獨苗，就連碧桂園這類(lèi)“三道紅線(xiàn)”全轉至綠檔的標桿性民營(yíng)房企都拉響警報；從房企融資情形看，據機構統計，2023年上半年地產(chǎn)信用債發(fā)行主體仍以央企和地方國企為主，國企融資占比約92.60%，半數民營(yíng)房企在上半年沒(méi)有債券融資。
當此之時(shí)，再不“允許降房?jì)r(jià)”就晚了，放開(kāi)那些房?jì)r(jià)“限跌令”，已成“7·24政治局會(huì )議”中“適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的應有之義。在房企們資金壓力大、有的房企已被“抬進(jìn)ICU”的背景下，“限跌令”若遲遲不退出，只會(huì )是阻斷房企斷臂求生的自救之路，最終以抑制風(fēng)險的名義制造出更大的風(fēng)險。
國家統計局發(fā)布的7月份數據顯示，70個(gè)大中城市中，新房環(huán)比下跌的城市49個(gè)，也即70%的城市房?jì)r(jià)在跌，同比下跌的城市44個(gè)，也即63%的城市新房?jì)r(jià)格至少低于一年前。這表明，強行“限跌”可能適得其反——房?jì)r(jià)要跌時(shí)，你攔也攔不住。
說(shuō)白了，放開(kāi)“限跌”，其實(shí)就是要在給房企“輸氧”的同時(shí)，也松開(kāi)遏在房企脖子上的那只手：如果說(shuō)，“三支利箭”從信貸、債券、股權三大融資政策上給房企以支持是“輸氧”，那放開(kāi)以“限跌”為典型的強干預式限制性措施，就是讓房企們能更自主地呼吸。
將“限跌”該松開(kāi)就松開(kāi)，不是“救”而是“糾”，也就是政策糾偏。樓市冷熱固然受制于市場(chǎng)周期性規律，但至少不該用非市場(chǎng)化的政策限制為樓市流動(dòng)性“添堵”。將那些短期措施長(cháng)期化，帶來(lái)的只會(huì )是供需的扭曲、樓市的畸形。
對公眾特別是購房者而言，也需要打破房子只漲不跌的預期，學(xué)會(huì )消化和接受“房?jì)r(jià)有漲必有跌”的規律。從部分地方以往開(kāi)發(fā)商一降價(jià)就出現“房鬧”的情況看，很多人理性認知樓市這門(mén)課還得補上。
沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，樓市也不例外，就算是“限跌”也難以改變這點(diǎn)。而著(zhù)眼當前形勢看，放開(kāi)“限跌”，已是箭在弦上，不得不發(fā)。
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