晉建城函〔2024〕1118號

各市住房和城鄉建設局：

城鎮老舊小區改造關(guān)系著(zhù)民生福祉，是城市更新的重要內容，更承載著(zhù)人民對美好生活的向往，是居民獲得感、幸福感、安全感的所在，是重要的民生工程。自我省開(kāi)展城鎮老舊小區改造工作以來(lái)，已讓很多居民切實(shí)受益。但目前改造工作中還存在居民參與度不高、施工方式粗放、施工過(guò)程擾民、與后期管理銜接不暢等問(wèn)題。為更好落實(shí)《關(guān)于印發(fā)山西省城鎮老舊小區改造攻堅行動(dòng)方案（2021—2025年）的通知》（晉政辦發(fā)〔2021〕41號），推動(dòng)我省城鎮老舊小區改造工作更加精細化，現就有關(guān)工作要求通知如下：

一、堅持群眾路線(xiàn)，提高思想認識深度。

城鎮老舊小區改造工程在群眾身邊進(jìn)行，與群眾日常生活密切相關(guān)，是人民群眾最關(guān)心、最直接、最現實(shí)的利益問(wèn)題。各市在改造過(guò)程中，要堅持走群眾路線(xiàn)，堅持質(zhì)量、安全高標準，深入群眾、依靠群眾，積極主動(dòng)爭取群眾理解、支持和參與，把改造工程各項工作做實(shí)做細，嚴把施工質(zhì)量安全關(guān)，積極回應群眾關(guān)切，改造成果要以人民群眾滿(mǎn)不滿(mǎn)意作為檢驗標準。各市要進(jìn)一步提高思想認識，加強統籌監管，暢通投訴舉報渠道，不斷健全群眾共建共治機制，讓群眾成為改造工作的一員，有實(shí)實(shí)在在的獲得感。

二、做好前期工作，推進(jìn)共商共建共治。

（一）堅持黨建引領(lǐng)，做好群眾工作。改造工程開(kāi)工前，各參建單位要向項目所在地街道辦事處（鄉鎮政府）和社區報到。街道辦事處（鄉鎮政府）要發(fā)揮好牽頭作用，組織聯(lián)絡(luò )好社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主中的黨員代表和參建各方，充分發(fā)揮基層黨組織戰斗堡壘作用和業(yè)主黨員先鋒模范作用，以黨建為引領(lǐng)，推進(jìn)城鎮老舊小區改造項目實(shí)施，在改造前充分做到問(wèn)需于民、問(wèn)計于民，改造內容體現“民有所呼”，項目立項體現“我有所應”，形成社會(huì )各界支持、群眾競相參與的濃厚氛圍，將項目立項前期調查研究工作落實(shí)落細。盡可能在項目立項時(shí)化解矛盾、形成共識，對改造內容業(yè)主意愿強并達成共識、社會(huì )投資參與且實(shí)施方案明確的項目?jì)?yōu)先立項實(shí)施。對涉及公共安全和公共利益的改造部位和項目，要在做好群眾工作的基礎上，依法推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作，切實(shí)維護公共安全和公共利益。

（二）做好公示工作，接受群眾監督。街道辦事處（鄉鎮政府）應當牽頭組織社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表，搭建小區改造議事協(xié)商平臺，在正式施工前組織居民代表、實(shí)施主體等各方對設計方案進(jìn)行充分討論，做好群眾溝通解釋工作，充分吸收群眾合理化建議，對設計方案進(jìn)行修改完善。街道辦事處（鄉鎮政府）應當會(huì )同實(shí)施主體，在施工現場(chǎng)設置居民接待場(chǎng)所，及時(shí)協(xié)調解決改造工作中居民重點(diǎn)訴求。設置責任主體公示牌，公示改造參建各方單位名稱(chēng)及項目負責人信息，明確責任主體和施工改造聯(lián)絡(luò )人，同時(shí)公示改造主要內容等信息，主動(dòng)接受群眾監督。

（三）明確責任主體，落實(shí)各方責任。街道辦事處（鄉鎮政府）是群眾工作第一責任人，是城鎮老舊小區改造申報第一責任人,是完善社區治理工作的第一責任人。街道辦事處（鄉鎮政府）要牽頭組織社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表和各參建單位，在城鎮老舊小區改造全過(guò)程做好群眾工作。改造工程實(shí)施主體作為項目建設單位，應嚴格履行基本建設程序，未取得施工許可證的不得擅自開(kāi)工，嚴格落實(shí)工程質(zhì)量安全首要責任，加強建設全過(guò)程管理，嚴格執行工程建設標準，按規定組織工程竣工驗收。建設單位不具備管理條件的，應委托專(zhuān)業(yè)項目管理機構，對改造工程全過(guò)程進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理和服務(wù)。

（四）加強統籌謀劃，有序推進(jìn)計劃。各市要加強部門(mén)統籌，構建業(yè)主參與、擔責、誠信的項目改造治理機制，構建改造、物業(yè)管理、社區治理同步推進(jìn)機制，組建街道辦事處（鄉鎮政府）、社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表和改造工程參建各方共同參與的現場(chǎng)治理機構，形成工作合力，推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作。鼓勵區域集成，將相對集中的小區作為一個(gè)實(shí)施單元，實(shí)施連片改造，積極推行工程總承包模式。鼓勵集成改造，統籌推動(dòng)管線(xiàn)改造、既有住宅加裝電梯工作同步實(shí)施，減少施工對小區居民生活的影響和重復建設現象。各市縣要按照城鎮老舊小區改造總體實(shí)施計劃，分年度項目實(shí)施計劃，根據居民意愿及申報情況持續完善并動(dòng)態(tài)調整項目?jì)鋷旌湍甓雀脑烊蝿?wù)計劃。將居民改造意愿強并愿意承擔相應義務(wù)的小區作為工作重點(diǎn)，優(yōu)先納入項目?jì)鋷?。合理安排手續辦理和改造實(shí)施周期，充分考慮季節施工特點(diǎn)，成熟一個(gè)項目，改造一個(gè)項目，滾動(dòng)實(shí)施、壓茬推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作。

三、嚴格施工管理，保障居民日常生活。

（一）落實(shí)綠色施工，杜絕施工擾民現象。嚴格落實(shí)施工現場(chǎng)各項綠色施工措施，減少對居民日常生活的影響。合理安排施工時(shí)間，最大限度減少噪聲污染。及時(shí)修復施工毀壞的路面，方便居民出行。施工單位應根據施工計劃合理安排材料進(jìn)場(chǎng)工作，最大限度減少占用小區空間，當日施工完畢后做到“活完料凈場(chǎng)地清”。施工現場(chǎng)要嚴格落實(shí)生活垃圾與建筑垃圾分類(lèi)處置，嚴禁混裝混運，建筑垃圾消納處理要符合城市管理部門(mén)相關(guān)要求，不得隨意傾倒。拆除、挖掘作業(yè)區域要設置施工圍擋，作業(yè)期間要加大灑水降塵頻次。對建筑垃圾要及時(shí)清運，具備回收和再利用條件的應進(jìn)行資源化利用，暫時(shí)無(wú)法全部清運的要采取覆蓋和灑水降塵。改造完成后，做好垃圾清理和臨時(shí)設施的拆除工作，對公共區域進(jìn)行全面清掃，消除施工作業(yè)對居民生活環(huán)境的影響。

（二）加強安全管理，守牢施工安全底線(xiàn)。結合城鎮老舊小區改造工程施工特點(diǎn)，突出抓好高處墜落、物體打擊、觸電、小型機具及起重傷害等類(lèi)型事故的預防，嚴格開(kāi)展作業(yè)前安全生產(chǎn)條件檢查，完善個(gè)人防護和作業(yè)面防護，加強作業(yè)人員安全教育培訓和安全技術(shù)交底，防范違章作業(yè)和野蠻施工。開(kāi)挖作業(yè)前應探明地下管線(xiàn)狀況，防止挖斷管線(xiàn)，影響居民正常生活。施工現場(chǎng)應進(jìn)行封閉式安全防護，馬道口、屋面出入口應設置鎖閉措施，防止居民誤入。建筑物主要出入口應搭設硬質(zhì)水平防護，高處作業(yè)期間應在下方設置警戒區域，安排專(zhuān)人進(jìn)行檢查協(xié)調和旁站監督，嚴禁高空拋物。施工材料集中存放，封閉管理，在居民活動(dòng)范圍內存放材料的，要采取防傾覆措施，嚴禁超高碼放。溝槽開(kāi)挖及建（構）筑物拆除期間應在出入口等明顯位置設置安全提示，在作業(yè)面設置臨時(shí)照明并在邊緣設置警示燈，防止居民靠近。室外電氣設備、配電箱要采取防風(fēng)防雨措施。強化管線(xiàn)改造施工政府安全監管力度，推動(dòng)施工企業(yè)落實(shí)安全管理主體責任。安裝、巡檢、維修或拆除臨時(shí)用電設備和線(xiàn)路，必須由專(zhuān)職電工完成。

（三）重視消防安全，筑牢消防安全防線(xiàn)。施工總承包單位要強化施工現場(chǎng)消防安全培訓，要做到提升“四個(gè)能力”，即：檢查消除火災隱患能力、組織撲救初起火災能力、組織人員疏散逃生能力和消防宣傳教育培訓能力，對所有施工人員實(shí)施全員消防安全教育，組織開(kāi)展至少一次消防應急演練，未經(jīng)過(guò)培訓不得進(jìn)入現場(chǎng)從事施工作業(yè)。建立施工現場(chǎng)消防安全管理制度，編制火災撲滅和應急疏散預案，應急疏散對象應包括施工人員和小區居民。施工現場(chǎng)應按規定配置符合消防安全技術(shù)標準的消防設施、器材，無(wú)法正常使用或不滿(mǎn)足相關(guān)標準的應及時(shí)更換。施工現場(chǎng)按要求應設置臨時(shí)消防給水系統，確有困難的可利用建筑原有消防給水系統，配備相應器材并保持完好有效。建筑保溫材料燃燒性能應符合消防設計要求，保溫邊角料及易燃可燃包裝物等垃圾應每日清運出場(chǎng)。加強用火用電用氣管理，嚴格動(dòng)火作業(yè)審批，配備滅火器材并設置動(dòng)火監護人進(jìn)行現場(chǎng)監護，動(dòng)火作業(yè)前應對作業(yè)現場(chǎng)區域可燃物進(jìn)行清理。

（四）做好應急防范，加強季節性施工管理。建設單位應牽頭建立健全改造工程應急救援體系，編制質(zhì)量安全事故應急預案，落實(shí)應急指揮體系、應急救援隊伍和應急物資及裝備，建立健全安全生產(chǎn)預警和應急協(xié)調保障機制，強化應急處置。建設單位要合理安排工期組織施工，防止因手續和設計等原因擠占有效施工時(shí)間，不得要求施工單位盲目搶工。加強雨期施工管理，屋面防水改造、雨落管拆改原則上不得安排在雨期進(jìn)行；雨天應停止屋面、外墻保溫和窗戶(hù)安裝作業(yè)。加強大風(fēng)天氣施工管理，六級及以上強風(fēng)天氣應停止吊裝作業(yè)，五級以上大風(fēng)天氣應停止露天高處作業(yè)，四級及以上大風(fēng)應停止頂升等作業(yè)，雨、雪、霧天氣及風(fēng)力大于四級時(shí)不得進(jìn)行拆除作業(yè)，大風(fēng)天氣不得進(jìn)行室外動(dòng)火作業(yè)。加強冬期施工管理，管線(xiàn)施工、室外薄抹灰等不得安排在供暖期進(jìn)行，臨時(shí)消防給水系統冬季應有可靠的防凍保溫措施。

四、建立長(cháng)效機制，強化工程驗收保修。

（一）嚴格工程驗收，保證施工質(zhì)量。各參建單位要加強施工過(guò)程追溯管理，強化重點(diǎn)環(huán)節驗收，未經(jīng)驗收或驗收不合格不得進(jìn)行下一道工序。工程竣工驗收前，應嚴格按照標準規范要求，對改造涉及的內容，委托具備相應檢測資質(zhì)的檢測機構對工程質(zhì)量進(jìn)行現場(chǎng)檢測，未經(jīng)竣工驗收或竣工驗收不合格的，不得交付業(yè)主使用。外窗工程、上下水改造等工程完工后，建設單位應邀請住戶(hù)參與分戶(hù)驗收。改造工程竣工驗收后，建設單位應在小區樓棟顯著(zhù)位置設置載明工程名稱(chēng)和參建單位信息等內容的永久性標識，主動(dòng)接受社會(huì )監督。

（二）做好移交工作，跟進(jìn)后期保修。改造工程完工經(jīng)驗收合格后，街道辦事處（鄉鎮政府）應牽頭組織社區居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表和參建單位，對改造效果進(jìn)行查驗，做好物業(yè)承接工作，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)同步接收物業(yè)，按規定負責相關(guān)物業(yè)后期管理和維護。建設單位應當向居民發(fā)放保修事項告知書(shū)。告知書(shū)中應當明確保修范圍和保修期限，建設單位在工程質(zhì)量保修范圍和保修期限內對所有權人履行質(zhì)量保修義務(wù)。保修期限內，經(jīng)維修的部位保修期限自所有權人和相關(guān)單位驗收合格之日起重新計算。

五、健全監管體系，鞏固改造工程成果。

各市要切實(shí)加強城鎮老舊小區改造項目監管，嚴格落實(shí)日常監管責任，確定監管責任人，定期進(jìn)行監督抽查。主管部門(mén)可探索采取購買(mǎi)第三方服務(wù)等方式，強化項目監管。鼓勵各市對城鎮老舊小區改造項目采用集中資格審查、集中采購的方式，優(yōu)選有意愿參與城鎮老舊小區整治項目的咨詢(xún)、管理、設計、施工隊伍和關(guān)鍵設備、材料供應商，供項目實(shí)施主體選用，依法必須進(jìn)行招標的，可代替資格審查，進(jìn)一步降低改造工程建設成本，縮短招標周期，確保工程質(zhì)量。鼓勵各參建單位在施工現場(chǎng)采取信息化管理方式，推進(jìn)改造工程信息化、智能化建設。城鎮老舊小區管線(xiàn)改造后，管線(xiàn)數據要及時(shí)納入城市管理部門(mén)的管線(xiàn)信息系統，提高城市安全運行數據支撐水平。

山西省住房和城鄉建設廳

2024年11月8日

（主動(dòng)公開(kāi)）