近期國內多地宣布逐步“取消公攤”，實(shí)行商品房按套內建筑面積計價(jià)銷(xiāo)售——
購房計費調整，公攤部分更透明
買(mǎi)一套房，公攤面積多大、得房率多高，是購房者普遍關(guān)注的話(huà)題。最近，國內部分地區針對計算公攤出臺新規：在湖南衡陽(yáng)，有關(guān)部門(mén)明確從2025年起，商品房實(shí)行按套內建筑面積計價(jià)銷(xiāo)售；在河北張家口，相關(guān)部門(mén)發(fā)文表示“逐步推進(jìn)‘取消公攤’”，引發(fā)廣泛關(guān)注。
長(cháng)久以來(lái)，國內多地普遍執行買(mǎi)房計算公攤面積，為何近期多地紛紛提出“取消公攤”？購房者該如何計算購房面積和“到手面積”？
購房者對公攤面積存在疑慮
家住北京市朝陽(yáng)區的李雯莎前兩年購入了一套建于2004年的房子。購房時(shí)，房本上寫(xiě)的建筑面積為66平方米，而套內實(shí)際面積只有45平方米?！皟烧叩拿娣e差是公攤部分。雖然買(mǎi)房前就知道有公攤，但本身買(mǎi)的是小戶(hù)型，公攤占了20多平方米，心里還是有點(diǎn)難以接受?！崩铞┥f(shuō)。
多數人購房時(shí)會(huì )算算公攤賬。
根據2001年施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買(mǎi)受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。這里的“分攤的共有建筑面積”，也就是老百姓通常所說(shuō)的“公攤”。
從購房計價(jià)方式看，商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計價(jià)，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)。按套內建筑面積計價(jià)，即不計算分攤的共有建筑面積。
哪些部分算公攤？哪些部分算套內？記者了解到，一套房子的套內建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積和陽(yáng)臺建筑面積。公用建筑面積一般由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
“房屋存在‘公攤’是客觀(guān)現象，畢竟樓房不能沒(méi)有樓梯、沒(méi)有過(guò)道?！笔锥冀?jīng)濟貿易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(cháng)趙秀池告訴記者，在中國實(shí)行房改后，購房者所持的房本上標明的是包含公攤在內的建筑面積。但是從目前的情況看，的確存在部分樓房公攤范圍不夠明晰的問(wèn)題。某套房的公攤具體包含哪些部分？面積到底有多大？是否計算多了？購房者有沒(méi)有吃虧？這都是購房者存在疑慮的地方。
來(lái)自安徽合肥的陳靖告訴記者，自己買(mǎi)了一套建筑面積為140平方米的電梯房，實(shí)際套內面積卻只有99平方米?！拔壹倚^樓棟比較高，涉及計算避難層、電梯高度等，公攤面積比較大。買(mǎi)電梯房是為了更好的居住環(huán)境，買(mǎi)房時(shí)也被告知了這些因素，但沒(méi)想到二者差距這么大，難免會(huì )有‘公攤占比不合理’的想法?！?
還有的購房者認為部分住房公攤面積的計算方式不夠透明。來(lái)自山東濰坊的王力鵬買(mǎi)了一套建筑面積約120平方米的三居室，購房時(shí)，銷(xiāo)售告知公攤面積約為24平方米。收房后，他卻發(fā)現實(shí)際公攤面積與此前口徑存在明顯出入?！昂贤系奶變让娣e和我們收房后實(shí)際測量的相差了10平方米左右，也就是公攤面積不止之前說(shuō)的20多平方米，這個(gè)差值主要是墻體的厚度，外墻有一半的面積算業(yè)主套內建筑面積，但當時(shí)房產(chǎn)銷(xiāo)售沒(méi)有說(shuō)明，我們在簽合同時(shí)也被各種專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)繞暈了，只能‘認栽’?！蓖趿i說(shuō)。
不是零公攤，而是調整計價(jià)方式
對一些購房者關(guān)注的公攤問(wèn)題，近期部分地區“官宣”了相關(guān)新政。
2024年12月17日，河北省張家口市住房和城鄉建設局等部門(mén)印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干措施》，提出“逐步推進(jìn)‘取消公攤’”；同期，湖南省衡陽(yáng)市自然資源和規劃局、衡陽(yáng)市住房和城鄉建設局、衡陽(yáng)市發(fā)展和改革委員會(huì )聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷(xiāo)售實(shí)行套內建筑面積計價(jià)的通知》，明確自2025年1月1日起，衡陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售實(shí)行套內建筑面積計價(jià)。
如何理解這些新措施？這是否意味著(zhù)今后購房不再把“公攤面積”納入計算？
“實(shí)際上這只是計量標準發(fā)生了變化?！壁w秀池告訴記者，公攤面積客觀(guān)存在、不可能取消，部分地區提出按套內面積計價(jià)，只改變了房屋價(jià)格的計算方式。對于購房者來(lái)說(shuō)，購買(mǎi)某一套房子的總價(jià)并不會(huì )改變。比如，若購買(mǎi)一套建筑面積為100平方米、套內建筑面積為80平方米的房子，其總價(jià)為200萬(wàn)元。按照建筑面積計價(jià)是每平方米2萬(wàn)元，按照套內建筑面積計價(jià)則為每平方米2.5萬(wàn)元?！鞍凑仗變冉ㄖ娣e計價(jià)，標明的單價(jià)會(huì )上漲，同時(shí)根據住房面積來(lái)征收的物業(yè)費、暖氣費等標準也沒(méi)有改變，這些費用仍是包含了公攤面積在內的?！壁w秀池說(shuō)。
既然房屋總價(jià)不變，為什么要對計價(jià)方式進(jìn)行調整？業(yè)內人士表示，這主要是為了讓消費者在購房時(shí)信息更加透明。
張家口市住房和城鄉建設局相關(guān)工作人員介紹，“取消公攤”是為了鼓勵房企按套內建筑面積計價(jià)銷(xiāo)售，并非不計公攤成本，計價(jià)方式發(fā)生變化是為了讓消費者消費得“明明白白”。衡陽(yáng)市住建局有關(guān)方面也表示，相較于按建筑面積計價(jià)，按照套內建筑面積計價(jià)對購房者而言更加直觀(guān)，能讓其直觀(guān)了解實(shí)際購買(mǎi)的居住空間大小，也就是購房者常聽(tīng)到的“得房率”，這有利于購房者直接判斷意向房屋價(jià)值。
在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，政策本身是為了通過(guò)調整購房計價(jià)方式，消除購房者的信息不對稱(chēng)問(wèn)題，不是簡(jiǎn)單地“取消公攤”?！鞍凑仗變冉ㄖ娣e計價(jià)，能讓購房者在買(mǎi)房時(shí)弄清所買(mǎi)房屋的建筑面積、套內面積、公攤面積以及公攤了哪些部分。同時(shí)，也能有效杜絕開(kāi)發(fā)商將本不應計入公攤部分的面積算入公攤，這能夠有效保障購房者的消費權益?！崩钣罴握f(shuō)。
讓公攤成為“好房子”挑選標準
那么長(cháng)遠來(lái)看，是否有必要考慮徹底取消公攤？
“客觀(guān)看來(lái)，‘取消公攤’是不成立的，也沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義，反而可能造成誤解。調整涉及公攤面積的計價(jià)方式，初衷還是讓購房者買(mǎi)房更加安心。況且，即便要改變包含公攤面積在內的物業(yè)費、暖氣費等計量標準，也需要漫長(cháng)的立法過(guò)程?！壁w秀池說(shuō)。
實(shí)際上，公攤面積大小，也影響著(zhù)居民的居住體驗。
站在購房者的角度，公攤部分越小，似乎室內居住面積越大，但這并不意味著(zhù)公攤面積越小越好。在李宇嘉看來(lái)，合理的公攤對居民而言是有必要的?！氨热?，樓梯、電梯、大堂等部分保留一定面積，既能提高業(yè)主的居住舒適性，也相對安全。再如服務(wù)‘一老一小’的公共食堂、活動(dòng)空間等，也是提高居民幸福感的重要公攤。如果沒(méi)有這些空間，盡管室內居住面積看似增加了，但事實(shí)上業(yè)主的整體舒適度也下降了?！崩钣罴握f(shuō)。
業(yè)內人士表示，在推進(jìn)購房計價(jià)方式更加透明的同時(shí)，消費者也可以將公攤面積作為挑選“好房子”的評價(jià)標準。比如，有些樓盤(pán)項目標注的公攤面積大，通常是因為其公共設施和公共空間較多，包括對于社區“一老一小”活動(dòng)空間的設置、更寬敞的電梯樓梯等。如果業(yè)主希望居住在這樣的空間，就可以選擇這類(lèi)樓盤(pán)項目。
記者注意到，除了聚焦公攤面積，近期還有多項重磅樓市政策指向加強“好房子”建設。前不久召開(kāi)的全國住房城鄉建設工作會(huì )議指出，要建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。在打造“中國建造”升級版重點(diǎn)任務(wù)中，也強調要在更大范圍推廣智能建造、綠色建造和裝配式建筑，這正是推動(dòng)“好房子”建設的發(fā)力點(diǎn)。
中指研究院有關(guān)人士介紹，目前全國已有多地在新供應地塊中持續優(yōu)化容積率和計容規則，引導和鼓勵房企打造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，提升購房者居住體驗。在國內不少城市，已出現多個(gè)得房率超100%的新房項目。預計后續將有更多城市繼續優(yōu)化供給端政策，為“好房子”供給提供支持。伴隨“好房子”數量增長(cháng)，未來(lái)有望進(jìn)一步引導改善性住房需求釋放，促進(jìn)樓市修復。（記者 廖睿靈）
