制圖：張丹峰
習近平總書(shū)記指出：“住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題，關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)切身利益，關(guān)系人民安居樂(lè )業(yè)，關(guān)系經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展全局，關(guān)系社會(huì )和諧穩定?！?
9月26日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議強調，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”“要回應群眾關(guān)切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。
近期，有關(guān)部門(mén)指導各地迅速行動(dòng)，抓存量政策落實(shí)、抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”；地方政府因城施策，取消或調減了限制性措施，支持居民剛性和改善性住房需求。這些舉措釋放出強烈的穩增長(cháng)、穩樓市信號，將進(jìn)一步提振信心、改善預期。
在國務(wù)院新聞辦公室10月18日舉行的新聞發(fā)布會(huì )上，國家統計局副局長(cháng)盛來(lái)運介紹，國慶期間，一些房地產(chǎn)樓盤(pán)的到訪(fǎng)量、成交量有明顯改善。根據市場(chǎng)機構不完全統計，國慶期間新房成交面積增長(cháng)102%，二手房成交面積增長(cháng)205%?！斑@個(gè)變化非常明顯，我們有理由相信，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )出現積極變化?！笔?lái)運說(shuō)。
如何看待當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行態(tài)勢和發(fā)展趨勢？購買(mǎi)的住房能否按時(shí)交付？針對社會(huì )普遍關(guān)心的問(wèn)題，記者進(jìn)行了采訪(fǎng)。
一攬子政策效果如何？
——10月份以來(lái)，新房和二手房成交大幅增長(cháng)，大城市土地市場(chǎng)也出現回暖
近期的房地產(chǎn)優(yōu)化調整政策主要集中在哪些方面？效果如何？
“‘組合拳’怎么打？概括起來(lái)，就是四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加?！弊》砍青l建設部部長(cháng)倪虹作了具體介紹——
四個(gè)取消：取消或調減限購、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標準。充分賦予城市政府調控自主權，城市政府因城施策，調整或取消各類(lèi)購房的限制性措施。
四個(gè)降低：降低住房公積金貸款利率，降低住房貸款的首付比例，降低存量貸款利率，降低“賣(mài)舊買(mǎi)新”換購住房的稅費負擔。其意在于降低居民購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。
兩個(gè)增加：一是通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造；二是今年底前將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬(wàn)億元。
“組合拳”發(fā)力，政策效果已經(jīng)逐步顯現。
“10月份以來(lái)，新房和二手房成交大幅增長(cháng)。剛需積極入市，帶動(dòng)普通商品房樓盤(pán)銷(xiāo)售。大城市土地市場(chǎng)也出現回暖?！闭憬I(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長(cháng)虞曉芬說(shuō)。
不少人關(guān)心，降低存量貸款利率有多大實(shí)惠？
中國人民銀行副行長(cháng)陶玲介紹，預計大部分存量房貸利率將在10月25日完成批量調整，部分中小銀行完成調整的時(shí)間可能略晚，總體預計會(huì )在10月31日前全部完成。
“預計存量房貸利率將平均下降0.5個(gè)百分點(diǎn)左右，總體上將能節省利息支出1500億元，惠及5000萬(wàn)戶(hù)家庭、1.5億居民?！碧樟嵋员本┡e例，原房貸利率如果是4.4%，利率調整以后為3.55%，100萬(wàn)元、25年期的等額本息房貸每個(gè)月可少付月供469元，共節省利息支出超14萬(wàn)元。
針對取消普通住宅和非普通住宅標準政策，財政部部長(cháng)助理宋其超表示，目前正抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅收政策。這些政策將統籌把握相關(guān)城市房地產(chǎn)調控的節奏和地方財政收入形勢，作出科學(xué)合理安排；賦予地方一定的自主權，保持政策穩定性和公平性；有效降低房地產(chǎn)企業(yè)和購房人負擔，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩。財政部表示，具體政策正在抓緊履行相關(guān)程序。
倪虹認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)三年調整，在系列政策作用下，已經(jīng)開(kāi)始筑底，“我們判斷，10月份的數據會(huì )是一個(gè)積極樂(lè )觀(guān)的結果?！?
國家統計局對70個(gè)大中城市在9月下旬開(kāi)展的月度房?jì)r(jià)問(wèn)卷調查顯示，預期未來(lái)半年新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格保持穩定或上漲的受訪(fǎng)從業(yè)人員占比分別為58.3%和45.4%，對比上月調查結果，分別提高10個(gè)和6.5個(gè)百分點(diǎn)。
保交房工作進(jìn)展怎樣？
——已經(jīng)交付246萬(wàn)套，“白名單”項目已審批通過(guò)貸款達到2.23萬(wàn)億元
保交房是防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩的有力措施。如何打消購房人對交付安全的顧慮？下一步還將采取哪些舉措？
當前，保交房攻堅戰有力推進(jìn)，已經(jīng)交付246萬(wàn)套。甘肅、福建、重慶交付率超七成，江西上饒、貴州銅仁等城市交付率超八成。
中共中央政治局會(huì )議提出，“加大‘白名單’項目貸款投放力度”。截至10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項目已審批通過(guò)貸款達到2.23萬(wàn)億元。
“目前，將商品住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項目全部納入‘白名單’的條件已經(jīng)具備?！苯鹑诒O管總局副局長(cháng)肖遠企表示，為做好房地產(chǎn)項目融資，保障房屋建成交付，還會(huì )進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項目融資機制，做到合格項目“應進(jìn)盡進(jìn)”，進(jìn)入“白名單”的項目“應貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。廣東省住房和政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，采取這一舉措，將使房企資金鏈緊張得到緩解、風(fēng)險得到控制，進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。
資金解決了，還要抓進(jìn)度、抓質(zhì)量，讓老百姓早日拿房。倪虹表示，接下來(lái)要通過(guò)全國保交房信息系統，對每一套交付任務(wù)都做到建檔立卡，交付一套、銷(xiāo)號一套；把保交房項目作為加強房屋質(zhì)量監管的重點(diǎn)，既要把房子建成，又要把房子建好，將驗收合格的房子交到購房人手上。
怎樣守住兜牢住房保障底線(xiàn)？
——今年前9月已建設籌集保障性住房148萬(wàn)套（間），年底前可讓450萬(wàn)新市民、青年人入住
對于一些新市民、青年人來(lái)說(shuō)，短時(shí)間內很難攢夠錢(qián)買(mǎi)房，租賃市場(chǎng)又存在租金高、租賃關(guān)系不穩定等困擾，如何更好解決這些群體的住房問(wèn)題？
“解決好新市民和青年人的住房問(wèn)題，讓他們能夠安居樂(lè )業(yè)，是城市政府義不容辭的責任，也是提高城市競爭力的重要抓手。各城市政府在結合當地實(shí)際優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策的同時(shí)，一定要加大保障力度，兜牢住房保障這個(gè)底線(xiàn)?！蹦吆缯f(shuō)。
一手抓市場(chǎng)，一手抓保障。倪虹表示，要通過(guò)市場(chǎng)來(lái)滿(mǎn)足群眾多樣化改善性住房需求，以政府為主保障群眾基本住房需求?！氨Ｕ嫌址譃樽赓U和購買(mǎi)兩種方式?！蹦吆缯f(shuō)，目前，低收入住房困難家庭通過(guò)公租房基本實(shí)現了應保盡保，“針對新市民、青年人的需求，將大力發(fā)展保障性租賃住房和公租房，以‘一張床、一間房、一套房’等方式，讓他們‘進(jìn)得來(lái)、留得下、住得安、能成業(yè)’。有一定經(jīng)濟能力，但是買(mǎi)商品房暫時(shí)還有困難的，可以購買(mǎi)保障性住房?！?
今年1至9月，我國已建設籌集保障性住房148萬(wàn)套（間），年底前可以讓450萬(wàn)新市民、青年人住進(jìn)保障性住房。
如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景？
——供求關(guān)系發(fā)生重大變化，增量市場(chǎng)轉向增存并重，潛在有效需求規模依然較大
長(cháng)遠看，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還有潛力和空間嗎？
當前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，增量市場(chǎng)轉向增存并重。虞曉芬介紹，2021年我國城鎮居民人均住房建筑面積超過(guò)40平方米，已處于較高水平，疊加人口下降和城鎮化速度放緩，房地產(chǎn)需求量很難再回到2021年高達18億平方米銷(xiāo)售面積的高位。
“但潛在有效需求規模依然較大?！庇輹苑艺f(shuō)，參照韓國、日本經(jīng)驗，兩國1991年城鎮化率分別達到74.79%、77.47%，高于我國2023年常住人口城鎮化率的66.16%水平；1991年至2007年，兩國平均每年每千人新建住宅套數分別達到11.35套、10.34套，按照70%需求在城鎮、戶(hù)均建房面積110平方米保守估算，我國城鎮新建住房合理需求量應該在10億平方米以上。隨著(zhù)人們生活水平的提高、城鎮化深入推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性和改善性住房需求仍然比較大。
“以戶(hù)均建筑面積100平方米計算，100萬(wàn)套城中村和危舊房改造有望釋放約1億平方米剛性購房需求，相當于今年前8個(gè)月全國新建住宅銷(xiāo)售面積的近20%?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟認為，這部分剛性購房需求在短時(shí)間內集中釋放，并疊加一系列政策“組合拳”，將為推動(dòng)全國范圍內房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩提供重要的需求支撐。
“接下來(lái)就是要同心協(xié)力，把‘組合拳’打好，狠抓落實(shí)，讓這些政策的效果能夠充分顯現，讓人民群眾能夠享受政策紅利。我們對房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩充滿(mǎn)信心?！蹦吆缯f(shuō)。
摘自 人民日報客戶(hù)端 2024.10.20 記者 丁怡婷 王云杉
