晉建房規字〔2025〕15號
各市住房和城鄉建設局、太原市房產(chǎn)管理局、山西轉型綜改示范區管委會(huì )建設管理部：
現將《住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)管理辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。
山西省住房和城鄉建設廳
2025年1月23日
（主動(dòng)公開(kāi)）
住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)管理辦法
第一章 ?總??則
第一條??為規范物業(yè)管理服務(wù)行為，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，根據《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《山西省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規定，制定本辦法。
第二條??本辦法適用于本省行政區域內住宅物業(yè)服務(wù)項目服務(wù)質(zhì)量的星級評價(jià)管理。
第三條??本辦法所指星級評價(jià)管理，是指由各級住房和城鄉建設（房產(chǎn)管理）部門(mén)依據《住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)評分標準》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《評分標準》），對物業(yè)服務(wù)企業(yè)所申報的住宅物業(yè)服務(wù)項目服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行綜合評價(jià)，核定服務(wù)質(zhì)量星級的活動(dòng)。
第四條??住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級由低到高分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級。
第五條??省住房和城鄉建設廳負責全省住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)管理工作。
設區的市、縣（市、區）住房和城鄉建設（房產(chǎn)管理）部門(mén)負責本行政區域內住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)管理工作。
第六條??住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)管理，應當遵循客觀(guān)、公平、公正、公開(kāi)和評價(jià)標準的統一性原則，尊重個(gè)人隱私，保守商業(yè)秘密，維護各方主體的合法權益。
第二章 ?申報條件
第七條??申報住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)的項目應當符合以下條件：
（一）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的住宅項目；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據物業(yè)服務(wù)合同約定在該項目服務(wù)一年以上；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按規定向項目所在地的縣級住建（房管）部門(mén)備案；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加了上年度物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價(jià)，且信用評價(jià)結果符合《山西省住房和城鄉建設廳房地產(chǎn)企業(yè)信用評價(jià)管理辦法（試行）》指標標準B級以上（含B級）標準；
（五）申報項目入住率需達到50%以上（含50%），或交付使用2年以上（分期開(kāi)發(fā)項目以分期開(kāi)發(fā)面積、分期項目交付使用時(shí)間為準）；
（六）上一年度，項目未發(fā)生經(jīng)認定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔責任的治安、疫情、火災等安全責任事故。
第三章??評價(jià)程序
第八條??住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)程序如下：
（一）申報
物業(yè)服務(wù)企業(yè)填寫(xiě)《住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)申報表》，經(jīng)項目所在地街道辦事處（鄉、鎮人民政府）同意后向縣級住建（房管）部門(mén)申報。
住宅物業(yè)服務(wù)項目申報星級評價(jià)，應當提交下列材料：
1.《住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)申報表》原件；
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執照復印件；
3.項目物業(yè)服務(wù)合同復印件；
4.項目物業(yè)服務(wù)合同和項目負責人備案證明原件及復印件。
（二）縣級初評和一星級、二星級項目核定
住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)申報項目所在地縣級住建（房管）部門(mén)負責對申報項目進(jìn)行初評。
縣級住建（房管）部門(mén)應當成立有省物業(yè)管理專(zhuān)家庫專(zhuān)家參加的評價(jià)小組，采取聽(tīng)取物業(yè)服務(wù)企業(yè)自評匯報、審閱申報項目相關(guān)的年度物業(yè)管理檔案、查閱企業(yè)管理制度和標準執行記錄等資料、進(jìn)行現場(chǎng)查勘等相結合的方式，對申報項目進(jìn)行初評。同時(shí)，應當組織進(jìn)行業(yè)主滿(mǎn)意度調查，并充分結合街辦、社區意見(jiàn)。業(yè)主滿(mǎn)意度調查應當采取發(fā)放業(yè)主滿(mǎn)意度調查表（問(wèn)卷）進(jìn)行測評和召開(kāi)業(yè)主代表座談會(huì )征求意見(jiàn)相結合的方式進(jìn)行，最終形成《住宅物業(yè)服務(wù)項目滿(mǎn)意度調查結果》。在此基礎上，由評價(jià)小組依據《評分標準》，對申報項目進(jìn)行評分。
縣級初評分值在59分以下（含59分）的項目，不設星級。分值在60—65分的項目評為一星級，66分—70分的項目評為二星級。
一星級和二星級項目，由項目所在地縣級住建（房管）部門(mén)核定。項目數量一般應占申報項目總數的50%左右。
縣級初評分值在71分及以上的項目，由項目所在地縣級住建（房管）部門(mén)報送市級住建（房管）部門(mén)參加市級評價(jià)。
（三）市級評價(jià)和三星級、四星級項目核定
市級住建（房管）部門(mén)應當成立有省物業(yè)管理專(zhuān)家庫專(zhuān)家參加的評價(jià)小組，依據《評分標準》，對申報項目進(jìn)行評分。市級評價(jià)分值在71—80分的項目評為三星級，81—85分的項目評為四星級。分值未達到71分的項目，由縣級住建（房管）部門(mén)重新核定星級。
三星級、四星級項目由市級住建（房管）部門(mén)核定。項目數量一般應不少于參加市級評價(jià)項目總數的80%。
市級評價(jià)分值在86分及以上的項目由所在地市級住建（房管）部門(mén)報送省住房和城鄉建設廳參加五星級評價(jià)。
（四）省級評價(jià)和五星級項目核定
省住房和城鄉建設廳依據《評分標準》對參加五星級評價(jià)的項目進(jìn)行評價(jià)和核定。
在省級評價(jià)中未達到五星級標準的項目，由市級住建（房管）部門(mén)認定為四星級項目。
第九條??核定為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級的物業(yè)服務(wù)項目，分別由核定部門(mén)公示。公示期為5個(gè)工作日。
公示期內對一星級、二星級評價(jià)結果有異議的，由市級住建（房管）部門(mén)進(jìn)行復核；對三星級、四星級和五星級評價(jià)結果有異議的，由省住房和城鄉建設廳進(jìn)行復核。公示期滿(mǎn)無(wú)異議的，由核定部門(mén)頒發(fā)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)銘牌。
第四章 ?動(dòng)態(tài)管理
第十條??住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)每?jì)赡赀M(jìn)行一次。評價(jià)結果應用有效期兩年。
第十一條 ?在住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在弄虛作假行為的，記入企業(yè)不良信用信息。
第十二條??省住房和城鄉建設廳可根據行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況對服務(wù)質(zhì)量星級服務(wù)的內容、方式和標準進(jìn)行調整，調整時(shí)間應在新一輪星級評價(jià)前進(jìn)行。
第十三條??有下列情況之一的，取消項目核定星級，收回銘牌：
（一）物業(yè)項目發(fā)生治安、疫情、火災等事件、事故，并經(jīng)有關(guān)部門(mén)認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔責任的；
（二）物業(yè)項目發(fā)生群體性上訪(fǎng)事件，并經(jīng)有關(guān)部門(mén)認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔部分責任的；
（三）在各類(lèi)檢查中，物業(yè)項目被負面通報的；
（四）企業(yè)未參加上一輪信用評價(jià)的；
（五）項目物業(yè)服務(wù)合同終止的；
（六）其他應當取消星級的情況。
第五章??星級應用
第十四條 ?住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)結果與企業(yè)信用評價(jià)掛鉤。
第十五條??住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)結果可以作為物業(yè)服務(wù)項目招投標參考指標之一。
第十六條??住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)結果可作為政府主管部門(mén)實(shí)行差別化監管的依據之一。各級住建（房管）部門(mén)應當對擁有星級項目的企業(yè)依據星級等級減少日常監管、專(zhuān)項檢查頻次，并作為政策扶持、評優(yōu)評先、表彰獎勵和調整物業(yè)服務(wù)收費指導價(jià)等工作的參考依據；對無(wú)星級項目的企業(yè)和非星級項目，加大日常監督檢查力度。要將星級評價(jià)結果推送至相關(guān)行政主管部門(mén)或機構，加強分類(lèi)分級差異化動(dòng)態(tài)管理，進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。
第六章??附??則
第十七條??非住宅類(lèi)物業(yè)服務(wù)項目可參照本辦法評定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級。
第十八條??星級物業(yè)服務(wù)項目銘牌任何單位或者個(gè)人未經(jīng)授權或者認可，不得擅用。
第十九條??本辦法自2025年2月23日起施行，有效期5年。
附表：
1.住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級評價(jià)評分標準.doc
