今年有關(guān)經(jīng)濟發(fā)展最重要的兩天結束了
每年這時(shí)候的兩會(huì )我們會(huì )回顧上年的經(jīng)濟發(fā)展，更重要的是如何規劃的當年
不夸張的說(shuō)我身邊原本忙于看房的小伙伴都會(huì )停下看房的腳步
他們關(guān)心的是兩會(huì )對于市場(chǎng)情緒對于樓市情緒的影響
畢竟這是領(lǐng)銜各季度經(jīng)濟類(lèi)政治局會(huì )議的總會(huì )議，相比于我們看過(guò)的太多會(huì )議而言，兩會(huì )擁有太多定調權
從這里我們也能看到未來(lái)這一年的經(jīng)濟發(fā)展的既定節奏
尤其是房地產(chǎn)
相比于各季度政治局會(huì )議里的房產(chǎn)內容，我們都能從當年的兩會(huì )里找到些影子
所以今年有關(guān)房地產(chǎn)的內容怎樣
相比具體內容我們覺(jué)得這次有關(guān)房產(chǎn)內容傳遞出的信號有點(diǎn)罕見(jiàn)
01
關(guān)注這三句話(huà)
每年兩會(huì )的第二天都較為核心，因為有《政府工作報告》
而這部分內容也會(huì )分為嚴謹的三部分，回顧、總體要求、具體落地
要說(shuō)的三句話(huà)就出現在后兩個(gè)部分
不過(guò)關(guān)注的也不是三句話(huà)本身，而是它的出場(chǎng)方式
首先是穩住樓市股市第一次被寫(xiě)進(jìn)《政府工作報告》總體要求，這是讓很多文件解讀者都覺(jué)得陌生的出場(chǎng)
因為往年我們看到的是穩中求進(jìn)這類(lèi)走勢措辭
如此聚焦且提升到總體要求還是首次，背后有關(guān)地產(chǎn)問(wèn)題的緊迫性和重要性在今年經(jīng)濟發(fā)展中的站位不言而喻
穿透去看今天的樓市股市已經(jīng)不僅僅是股市樓市本身
而是每家每戶(hù)的資產(chǎn)負債，本質(zhì)上穩住股市樓市也是穩住每個(gè)家庭的資產(chǎn)
當樓市問(wèn)題觸及這個(gè)層面，那房地產(chǎn)就不僅僅是經(jīng)濟問(wèn)題
這是釋放的底線(xiàn)信號
某種程度上這也給了關(guān)注樓市股市的目光最底部的信心，直白說(shuō)我們在今年年初還有所觀(guān)望的市場(chǎng)情緒其實(shí)可以在這找到底線(xiàn)
其次第二句
同樣看的不是具體說(shuō)的什么，而是怎么說(shuō)
止跌回穩是去年9月26日政治局會(huì )議提出的調控方針，這句話(huà)又在去年12月政治局會(huì )議里被強化為持續用力的推動(dòng)止跌回穩
這次兩會(huì )圍繞樓市的內容就是這句開(kāi)篇，一字不差
政策的延續是肯定的，但指導類(lèi)文字里不增加不減少其實(shí)本直是一種表態(tài)
去年9月26日帶來(lái)的市場(chǎng)調控從各維度數據來(lái)看應該是近兩年最好的一次
以上海為例，新房市場(chǎng)去化熱度維持到年底
二手市場(chǎng)更是連續四個(gè)月維持在月均兩萬(wàn)多套，這是近五年都少見(jiàn)的情況
經(jīng)過(guò)測算這個(gè)三月的市場(chǎng)大概率還會(huì )維持兩萬(wàn)套加
不僅上海，全國一二線(xiàn)城市都拿到近幾年最好的樓市熱度
一字不差的“持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩”的最高肯定，因為取得有效進(jìn)展所以這是可行可復制可延續政策
側面看這也讓我們看到了政策的階段性底部
也許圍繞方針有調整幅度，但短期去看止跌回穩這是目前對樓市的頂格處理
第三句在這里
容易被忽略卻也是全篇最讓人遐想的部分，有關(guān)增量政策
老實(shí)說(shuō)接下來(lái)樓市有無(wú)增量政策是本屆兩會(huì )樓市部分的關(guān)注重點(diǎn)，而兩會(huì )里的這句也毫不避諱的正面了這個(gè)問(wèn)題，給增量政策留余地
這件事如果說(shuō)有什么值得關(guān)注的時(shí)間點(diǎn)，每年一二季度銜接時(shí)間算一個(gè)
以上三句從三個(gè)不同角度給到我們有關(guān)今年樓市的一些信號
首先樓市股市被上升到經(jīng)濟之上的底線(xiàn)問(wèn)題
同時(shí)樓市里的調控思路也有了去年9·26的有效經(jīng)驗，這有意味著(zhù)沿著(zhù)這條思路可以深化
而這三個(gè)信號也搭建好了今年樓市調控的頂層架構
02
這時(shí)候我們再去看具體到樓市內容字字句句就更有底了
兩會(huì )關(guān)于今年樓市統共233字，篇幅有點(diǎn)罕見(jiàn)
一如既往放在防范風(fēng)險里
展開(kāi)來(lái)看這里的每條我們都似曾相識
嚴控土地供應是去年5月有關(guān)房地產(chǎn)會(huì )議里的調控方向，隨之而來(lái)的就是從2024年到2025年全國各城的土地供應的銳減，最高可達80%
回購存量房是去年上半年樓市調控的重要措施，將以舊換新作為切入口，從跟中介賣(mài)二手買(mǎi)新房的以舊換新，到直接回購開(kāi)發(fā)商存量房，開(kāi)發(fā)商存量房得到去化
融資機制更是從2023年開(kāi)始就是救房企的重要手段之一
從融資的三支箭（三種融資渠道）到房企白名單，圍繞如何替房企融資的方法也在不斷迭代
城中村改造和老舊房屋改造這項政策離我們最近，去年10月針對樓市提出的擴需政策，到今年1月決定繼續擴容
2024年10月15日國新辦發(fā)布會(huì )©國新辦官網(wǎng)
想說(shuō)的是這里面每條我們都不陌生
房產(chǎn)類(lèi)政策尤其涉及城市基建方向的內容，它一定具備兩個(gè)特質(zhì)
首先政策前后的強關(guān)聯(lián)、其次就是切換到長(cháng)周期維度去考量
而面對這233個(gè)字里眼熟的條條框框我們要看的已經(jīng)不是內容本身
甚至不是體系化
而是需要加入時(shí)間的維度重新審視
我們隨便拎出一條，比如將城中村改造擴圍到300多個(gè)城市，將城中村改造項目擴圍到1790個(gè)
各位知道我們改造一處城中村需要多久么
根據上海市房管局的數據，上海計劃在2026年底前全面完成城中村的改造任務(wù)
回購存量房或者盤(pán)活土地也是如此
從回購存量房后用現金輸血開(kāi)發(fā)商現金流，或者回購開(kāi)發(fā)商沒(méi)能力繼續開(kāi)發(fā)的土地刺激開(kāi)發(fā)商做新的土地開(kāi)發(fā)，本質(zhì)上都需要時(shí)間
而且不多不少兩三年
換句話(huà)說(shuō)從2023年到2024年這些政策雖然眼熟，但2025年當我們看回這些政策的時(shí)候，這里的每條政策都作數
因為2025年是改變剛剛開(kāi)始或者正在發(fā)生的那年，這點(diǎn)是被所有人忽略的
同樣被忽略的還有很小的一點(diǎn)
大概是這句，有關(guān)“好房子”的內容，關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式里總少不了它
老實(shí)講，今年之前這句更像一句口號
但漸漸的不知道各位發(fā)現沒(méi)，就是當我們越來(lái)越多看到它的時(shí)候
也是我們越來(lái)越多聽(tīng)到四代宅消息的時(shí)候
以及越來(lái)越多聽(tīng)到智能家居涉獵房地產(chǎn)上下游的時(shí)候
©安徽房地產(chǎn)協(xié)會(huì )
這背后有一點(diǎn)也逐漸明朗，就是房地產(chǎn)發(fā)展新模式到底新在什么地方
新模式并不僅僅指的是四代宅和智能家居，但反過(guò)來(lái)這兩個(gè)方向一定歸屬于新模式
所以樓市信號之外，關(guān)于這次兩會(huì )里房地產(chǎn)的具體內容別著(zhù)急略過(guò)
內容都是老內容，但加上時(shí)間、加上細節，這些老內容也有了新意思，我們唯一需要做的是讓子彈飛一會(huì )
03
當我們關(guān)注房地產(chǎn)的時(shí)候我們關(guān)注的是什么
兩會(huì )內容包羅萬(wàn)象，從經(jīng)濟到民生、從就業(yè)到產(chǎn)業(yè)的跨越式內容里，房地產(chǎn)只是其中一部分
而關(guān)注房地產(chǎn)的背后我們關(guān)注的也從來(lái)不是地產(chǎn)，而是背后整個(gè)經(jīng)濟
因為能影響地產(chǎn)的也從來(lái)不是地產(chǎn)本身，而是整個(gè)經(jīng)濟底盤(pán)
眼下最頂層的經(jīng)濟政策就是擴內需
最堅定的經(jīng)濟政策就是激活民營(yíng)經(jīng)濟、最銳利的經(jīng)濟模式就是新質(zhì)經(jīng)濟、不斷持續推動(dòng)的是放開(kāi)經(jīng)濟限制..
這些意識都已經(jīng)在刻在了我們經(jīng)濟發(fā)展DNA里不斷縱深和橫跨
也構成了今天房地產(chǎn)的基本盤(pán)
這也是為什么每次樓市政策之外，我們還要抬頭看看樓市外面的天
而今年這個(gè)方面需要我們格外關(guān)注兩件事
首先是今年提到的赤字率3%提到4%
數字背后關(guān)于赤字率的高低是經(jīng)濟學(xué)家考慮的問(wèn)題，我們需要意識到的是
這其中通縮到微微通脹的轉折
今年各項債務(wù)，城市債、專(zhuān)項債等等都有不同維度提升
本質(zhì)上這就是對抗通縮的發(fā)展脈絡(luò )，而2025年是個(gè)轉折年
其次是去年時(shí)隔十年首次重提的適度寬松的貨幣政策
政策從提出到落地需要時(shí)間，2025年同樣也是適度寬松元年
我司財務(wù)總劉老師看到這條可以近乎斷定的是未來(lái)降準降息的勢在必行
相比財政和貨幣政策，我們的樓市調控永遠調整的都是局部
當我們面對今年的財政和貨幣這兩大類(lèi)經(jīng)濟調控的時(shí)候，這觸及的才是地產(chǎn)的根本，也是我們需要認清的最大現實(shí)
04
很多人調侃說(shuō)經(jīng)濟學(xué)的盡頭是心理學(xué)
其實(shí)說(shuō)到底還是那句信心就是黃金
心理學(xué)也許還有很多不可控的部分，但信心的構筑其實(shí)是個(gè)有關(guān)科學(xué)、規律、周期的問(wèn)題
經(jīng)濟底盤(pán)里的新質(zhì)經(jīng)濟會(huì )挖掘新的增值極，也會(huì )帶來(lái)經(jīng)濟力量的全新配比
城中村改造或者老舊小區改造帶來(lái)的需求刺激，也會(huì )帶來(lái)樓市格局新變化
我們需要這些來(lái)自方方面面的改變
某種程度對于經(jīng)濟政策本身能否帶來(lái)信心才是更值得關(guān)注的
從這點(diǎn)看，2025年的兩會(huì )給了今年房地產(chǎn)很多很多...
