小區的物業(yè)費多高、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量如何，一直備受住戶(hù)關(guān)注。
去年以來(lái)，重慶、山東青島、湖北武漢、寧夏銀川等地傳出下調物業(yè)費的消息。這些城市的部分小區，以不同幅度對物業(yè)費進(jìn)行調降；還有的城市針對空置住宅，予以物業(yè)費折扣。
這波物業(yè)費調降受哪些因素推動(dòng)？費用調整后，物業(yè)服務(wù)能否跟上？
降費項目集中在二、三線(xiàn)城市
“我們小區之前的物業(yè)費每月每平方米大概3元，最近下調到了2.5元，除了我們這里，聽(tīng)說(shuō)武漢還有不少小區也降了物業(yè)費?！奔易『蔽錆h的李云山說(shuō)，物業(yè)費下調后，他每月能省下幾十元。
據不完全統計，去年以來(lái)，武漢市已有超40個(gè)小區的物業(yè)公司宣布下調物業(yè)費。比如，武漢市江山如畫(huà)物業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)布公告，江山如畫(huà)八期住宅項目中的3棟住宅區物業(yè)費自今年起進(jìn)行下調，一次性繳納全年物業(yè)費的，由原先的3元/平方米/月，調至1.6元/平方米/月；按月繳納的，物業(yè)費下調至2元/平方米/月。在武漢朗詩(shī)里程小區，物業(yè)費由此前的2.5元/平方米/月，下調至1.1元/平方米/月，降幅高達56%。
在江蘇常州，花語(yǔ)馨苑小區所聘物業(yè)公司去年底發(fā)布公告，宣布今年起將物業(yè)費由原先的1.8元/平方米/月下調至1元/平方米/月。在江西南昌，西站瑞都小區聘用物業(yè)公司宣布，自今年1月1日起，小區物業(yè)費由原先的2.8元/平方米/月下調至2元/平方米/月，停車(chē)服務(wù)費從80元/月調整為60元/月。在重慶風(fēng)花樹(shù)小區，物業(yè)費由1.8元/平方米/月下調至1.3元/平方米/月，以100平方米住房為例，物業(yè)費調整后，業(yè)主每年將節省600元支出。
根據中指研究院數據，2024年12月，全國20個(gè)重點(diǎn)城市物業(yè)費均價(jià)為2.72元/平方米/月，同比看，武漢、江西南昌、山東青島、重慶、江蘇南京、常州等6個(gè)城市物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數下跌，其中武漢、南昌同比分別下跌0.72%、0.47%，青島同比跌幅為0.14%。
除了直接調降小區整體物業(yè)費，部分城市還針對小區“空置房”推出物業(yè)降費。比如，青島、甘肅蘭州等地明確，連續空置6個(gè)月以上的房屋，予以物業(yè)費折扣優(yōu)惠。據《蘭州新區關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)建設發(fā)展的若干措施》，對連續未入住6個(gè)月以上的空置住宅，由業(yè)主或使用人書(shū)面申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)人登記確認后，其物業(yè)費按收費標準的50%收取。江蘇句容也發(fā)布通知，明確句容市普通住宅空置期間，前期物業(yè)公共服務(wù)費可減免30%。
“2024年至今，物業(yè)降費項目主要集中在國內部分二線(xiàn)城市及三線(xiàn)城市，包括武漢、重慶、青島、南昌、四川成都、寧夏銀川、江蘇徐州等?！敝兄秆芯吭撼?wù)副院長(cháng)黃瑜介紹，去年以來(lái)發(fā)布物業(yè)費限價(jià)政策的城市中，物業(yè)費整體降幅區間集中在10%至40%，不同城市、不同項目的物業(yè)降費幅度差異較大。
供求變化、行業(yè)競爭，推動(dòng)物業(yè)降費
多地為何紛紛下調物業(yè)費？
“這是多重因素疊加的結果?！秉S瑜分析，一方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結構發(fā)生重大轉變的背景下，部分城市的房?jì)r(jià)和房租出現明顯調整，考慮到房屋持有成本，業(yè)主對物業(yè)費的敏感度顯著(zhù)提升，因此通過(guò)聯(lián)名議價(jià)、組建業(yè)委會(huì )等方式，與物業(yè)企業(yè)協(xié)商，推動(dòng)物業(yè)費降價(jià)。
另一方面，物業(yè)管理行業(yè)競爭加劇，一些物業(yè)企業(yè)為提升物業(yè)費收繳率、項目競標成功率，主動(dòng)提出降價(jià)。
武漢市一家物業(yè)企業(yè)工作人員告訴記者，去年起，其所在企業(yè)服務(wù)的幾個(gè)小區物業(yè)費都進(jìn)行了下調，“有些是小區業(yè)主聯(lián)名要求降費，還有個(gè)別項目是公司主動(dòng)調整的?，F在物業(yè)管理行業(yè)競爭激烈，適度調價(jià)既是企業(yè)重視客戶(hù)、留住客源的表現，也有可能在激烈的市場(chǎng)競爭中給企業(yè)爭取更多機會(huì )”。
還有一些城市政府出臺物業(yè)費指導價(jià)政策，通過(guò)行政手段規范收費標準，推動(dòng)當地小區物業(yè)費降價(jià)。
比如，青島有關(guān)部門(mén)發(fā)布通知，提出市區普通住宅車(chē)位租賃費和普通住宅前期物業(yè)停車(chē)服務(wù)費、車(chē)位場(chǎng)地使用費實(shí)行政府指導價(jià)。重慶自去年6月1日起施行《重慶市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，明確住宅物業(yè)及其配建停車(chē)場(chǎng)的前期物業(yè)服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)。武漢新洲區也提出，該區住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)管理，政府指導價(jià)管理以外的物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
記者梳理發(fā)現，這些城市出臺的政策多數聚焦“前期物業(yè)費”。據業(yè)內人士介紹，業(yè)主大會(huì )成立前，小區的前期物業(yè)管理通常由建設單位負責，在此期間收取的物業(yè)費用，稱(chēng)為前期物業(yè)服務(wù)費。前期物業(yè)服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)，目的就是規定這筆費用的上限，規范不合理的物業(yè)服務(wù)收費行為。
“在出臺住宅前期物業(yè)費指導價(jià)政策的城市中，武漢、青島等大部分城市的政策較為科學(xué)，一是指導價(jià)定價(jià)較高，覆蓋了絕大部分住宅項目；二是其允許執行物業(yè)費的浮動(dòng)管理機制，符合市場(chǎng)調節規律?！秉S瑜舉例說(shuō)，在武漢，其物業(yè)費中位值為1.8元/平方米/月，均值為1.99元/平方米/月，當地指導價(jià)最高值為3.84元/平方米/月，高于物業(yè)費中位值和均值，政策相對合理。
從更大范圍看，調整物業(yè)費還能在一定程度上促進(jìn)二手房交易。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)分析，物業(yè)費下調后，將增強小區二手房的吸引力，進(jìn)而促進(jìn)二手房交易流通活躍。
提升物業(yè)服務(wù)競爭力是關(guān)鍵
采訪(fǎng)中，部分業(yè)主表示對物業(yè)調費、物業(yè)服務(wù)有更多期待。
“我們小區物業(yè)費是每月每平方米3.3元，這個(gè)價(jià)格有些偏高?！奔易『幽相嵵莸泥嵪壬f(shuō)，對他而言，小區物業(yè)的某些服務(wù)有些“雞肋”，他更看重樓道保潔、綠化維護、設施維修等公共服務(wù)，“更重要的是，小區物業(yè)應該提升透明度，比如一些商家服務(wù)進(jìn)小區的收費應該同業(yè)主協(xié)商，而不是單方面通知。另外，物業(yè)費的制定也應基于更加透明的成本核算，尤其在我們這種沒(méi)有業(yè)委會(huì )的小區，更要暢通物業(yè)和業(yè)主溝通的渠道，共同營(yíng)造良好的社區環(huán)境?！?/span>
站在物業(yè)企業(yè)的角度，調降費用則會(huì )帶來(lái)經(jīng)營(yíng)壓力?！艾F在很多物業(yè)企業(yè)都表示入不敷出，如果僅僅強調下調物業(yè)費，企業(yè)可能面臨更大的資金壓力，進(jìn)而導致物業(yè)管理質(zhì)量受到影響。長(cháng)此以往，可能會(huì )加劇業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾?！眹儡S進(jìn)認為，在協(xié)商物業(yè)費用的同時(shí)，持續優(yōu)化物業(yè)服務(wù)，或是行業(yè)應重點(diǎn)考慮的發(fā)展方向。
記者注意到，部分小區正針對優(yōu)化物業(yè)服務(wù)做出嘗試。比如，江蘇常州的花語(yǔ)馨苑小區物業(yè)公司就在調價(jià)公告中表示，續聘后將出資100萬(wàn)元，專(zhuān)項用于小區服務(wù)質(zhì)量整改和品質(zhì)提升。在武漢武昌區，一老小區建立起信托制物業(yè)模式，將業(yè)主繳存的物業(yè)費存入業(yè)主共有信托賬戶(hù)，支持業(yè)主通過(guò)相關(guān)信息平臺查看每筆收支賬目、財務(wù)憑證，小區的物業(yè)費和公共收益為業(yè)主共有。小區收入的10%用于支付物業(yè)企業(yè)酬金，剩余部分用于小區服務(wù)。
“眼下，業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)性?xún)r(jià)比的要求不斷提升，物業(yè)管理行業(yè)傳統的粗放服務(wù)模式難以為繼，在物業(yè)費限價(jià)、空置房物業(yè)費折扣等政策規范下，物業(yè)企業(yè)必須優(yōu)化調整經(jīng)營(yíng)策略，提升服務(wù)競爭力和長(cháng)效運營(yíng)能力?！秉S瑜認為，物業(yè)企業(yè)應加大在人員培訓、技術(shù)應用、設施升級等方面的投入，做到標準化建設、智能化升級，通過(guò)差異化服務(wù)形成競爭優(yōu)勢，并在良性競爭中促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展；另外還要積極應用數字化手段，提升物業(yè)企業(yè)的服務(wù)效率和品質(zhì)。
“物業(yè)服務(wù)關(guān)乎民生，地方政府在出臺相關(guān)物業(yè)服務(wù)指導價(jià)政策時(shí)，也應進(jìn)一步加強對相關(guān)市場(chǎng)主體的調研，兼顧多方面的訴求?！秉S瑜說(shuō)。（記者 廖睿靈 實(shí)習生李翼然參與采訪(fǎng)）
